나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34167 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하2층/지상10층 건물로서,
외벽 : 외장석재 및 스톤코트 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비 및 상·하수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34167 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1006호

구분: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 10층 중 10층)

전용면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

분양면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음.

토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평) - 토지/건물 일괄 매각

감정가: 111,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 서OOOOOOOOOO)

말소기준권리: 2023년 1월 31일 광명세무서장의 압류 (갑6)

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 한국토지주택공사 주택임차권 (을5): 2024년 7월 22일 접수, 114,000,000원. 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* 서울보증보험 강제경매 (갑7): 2025년 8월 8일 접수, 117,794,794원. 등기부상 말소 예정입니다.

* 부천시 압류 (갑8): 2025년 9월 25일 접수. 등기부상 말소 예정입니다.

낙찰 후 인수되는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 을구 5번 임차권등기(한국토지주택공사)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사로부터 말소동의확약서가 제출되었습니다. 이는 임차권이 사실상 말소될 가능성이 높음을 시사합니다. 최종적인 말소 여부는 철저히 확인해야 합니다.

* 현재 명시된 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

*: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-18

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음 (다만, 상기 물건명세서 참고사항 확인 필요)

1.4. 상권분석

본 물건은 부천대학교 인근의 상업 및 주거 혼용 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

소형 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등이 밀집해 있어 원룸형 도시형생활주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다수의 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수하며, 상권 활성화 측면에서도 긍정적입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 상업지역 내 위치하여 각종 소매점, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 부천대학교가 인접해 있어 교육 접근성이 좋습니다.

교통: 인근 버스정류장 및 전철역 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 직접적인 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 권리 관계: 을구 5번 임차권의 경우, 말소 동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 권리'로 명시되어 있어 최종적인 인수 여부 확인이 필수적입니다.

SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용과 그 영향은 면밀히 파악해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

건물 면적: 전용면적 19.08㎡로 소형 면적에 해당하므로, 임대 시 특정 수요층에 집중될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중심 상업지역의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

감정가는 111,000,000원으로 책정되었으며, 권리 관계는 임차권 말소 동의 등으로 인해 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 유사 가격대의 더 넓은 면적의 거래 사례가 존재한다는 점과 SGI 인수조건 변경 사항은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

권리 관계가 최종적으로 명확히 정리된다면, 안정적인 임대 수익 및 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 부천시 핵심 상업지구 내 위치, 풍부한 생활 편의시설 및 대중교통 접근성.

수익성: 소형 면적 도시형생활주택으로 1인 가구 대상 꾸준한 임대 수익 기대.

안정성: 권리 관계가 비교적 명확히 정리될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 및 인도에 대한 부담이 적음.

가치: 경매를 통해 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 14일 거래된 41.85㎡ 면적의 건물이 111,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례는 본건 감정가와 동일한 금액이지만 면적은 약 2.2배 넓어, 본건 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 해당 거래 기준 시, 본건(19.08㎡)의 환산 가치는 약 50,600,000원 수준입니다.

* 다른 비교 사례들(61.17㎡, 171,000,000원 및 64.955㎡, 288,000,000원)을 고려할 때, 단위 면적당 가격 편차가 크게 나타납니다. 특히, 64.955㎡ 건물의 경우 높은 가격대를 형성하고 있어, 최신 트렌드나 특정 요인에 따라 시세가 달라질 수 있습니다.

종합적인 판단:

권리 관계가 SGI의 말소 동의로 인해 명확히 정리될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만, 첫 번째 매매 사례와 같은 이례적인 가격 비교점을 감안하면, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

잠재적 리스크(SGI 조건 변경)가 완전히 해소되고, 본건의 소형 면적이 가지는 희소성을 고려하여 입찰가를 책정해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 88,800,000원 ~ 111,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 권리 관계 최종 확인 결과, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.