나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511424 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 72-8 에덴하이츠 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(제물포역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내의 제3층 제304호로서,
(사용승인 : 2001.12.26)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511424 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 72-8 에덴하이츠 3층304호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2001년 12월 26일

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 30.66㎡ (약 9.27평)

토지지분: 30.66㎡ (약 9.27평)

건물면적: 46.67㎡ (약 14.12평)

건물지분: 46.67㎡ (약 14.12평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 지하철 1호선 제물포역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 공유자전원지분전부이전 (2002.01.15)

- 소유권이전 (2004.12.30, 2015.05.22, 2022.05.11)

- 주택임차권 (을11, 2024.05.17 접수, 권리금액 150,000,000원, 말소 대상, 전입일자: 2022.04.21, 확정일자: 2022.03.25)

- 가압류 (2023.07.12, 권리자: 주택도시보증공사, 금333,089,588원, 말소 대상)

- 강제경매 (2025.08.07, 권리자: 주택도시보증공사, 금150,000,000원, 말소 대상, 인천지방법원 2025타경511424)

등기부채권 총액: 483,089,588원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(한창규)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-21

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-05-17

대항력: 없음

3.3. 권리관계 종합

을구 11번 순위 주택임차권은 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸됨을 의미합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.07.12)입니다.

3.4. 인수 권리 및 부담

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 숭의동 일대는 주거 지역으로서, 다양한 연령층의 거주민들이 생활하는 지역입니다. 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 인천남중학교가 위치하며, 인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

최근 실거래가 정보가 다양하게 나타나고 있어, 정확한 시세 파악 및 경쟁 입찰 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

인천 미추홀구 숭의동 72-8번지 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 주거 및 교육 시설이 인접한 지역으로 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시장성

인천시 미추홀구는 지속적인 도시 정비 사업과 교통망 확충으로 인해 부동산 가치 상승 잠재력을 가진 지역입니다.

7.2. 잠재 가치

본건은 다세대주택으로, 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 면적을 확보하고 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 향후 매각 진행 과정에서 유리하게 작용할 가능성도 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 권리관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 장점을 가지고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건 또한 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다. 다만, HUG의 채권 회수와 관련된 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG와의 소통 및 추가적인 권리 분석이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 감정가는 112,000,000원입니다. 유사 건물의 최근 매매가 및 감정가를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 예상됩니다. 낙찰자는 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 이에 예상 입찰가 범위는 105,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.