나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511262 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 14층1405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의오거리"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 내 제14층 제1405호로서
(사용승인일:2017년 06월 20일)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511262 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 14층1405호

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설(공동주택))

감정가: 149,000,000 원

토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.14㎡ (약 2.16평)

건물면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

건물지분: 39.28㎡ (약 11.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

사용승인일: 2017년 06월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 중 제14층 제1405호에 해당합니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 17일자 서민금융진흥원의 가압류(갑7)입니다.

* 전체 등기부채권 총액: 185,034,623 원

* 인수되는 권리: 없음 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 일부이전 (접수일: 2017-07-04)

* 주택임차권 (을1, 김수연, 보증금 163,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 4번 신탁등기말소 (접수일: 2020-12-24)

* 공유자전원지분전부이전 (접수일: 2021-01-14)

* 가압류 (갑7, 서민금융진흥원, 8,135,841원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 가압류 (갑8, 하나은행, 13,898,782원) - 말소 예정

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 163,000,000원) - 본 경매 개시, 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 163,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-21

* 확정일자: 2020-12-07

* 배당신고일자: 2023-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 (참고용):

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 61.48㎡ (약 18.60평): 6,370만원

* 34.39㎡ (약 10.40평): 7,200만원

* 50.98㎡ (약 15.42평): 3,600만원

* 주변 환경 조사 (혐오시설 유무): 주변 지역에 대한 조사 결과, 인천 숭의동 일대에 과거 '옐로하우스'라는 집창촌이 있었으나 재개발로 철거되었으며, 본건 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

* 분석: 제공된 인근 실거래가 데이터 상으로는 매매 금액 편차가 크며, 본건(39.28㎡)과 유사한 면적의 사례(34.39㎡)가 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가(149,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 다만, 본건은 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여, 제시된 오래된 건물들의 실거래가와는 가격 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비는 완비되어 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG)와 채권자 및 임차인으로 얽혀 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 매각 진행 또는 인수 후 과정에 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, HUG의 정확한 입장 및 관련 절차를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가(149,000,000원)와 제공된 인근 실거래가(최고 7,200만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격을 제대로 반영하지 못했거나, 인근 거래 사례가 본건과 비교 대상이 되기 어렵다는 점을 시사합니다. 입찰 시 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 존재하여, 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 2017년 사용승인된 신축급 공동주택입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항, 채권자 및 임차인과의 복합적인 관계가 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 인근 실거래가가 현저히 낮은 점은 시세 파악에 있어 주의를 요하며, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 주거 상품성이 양호합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서, 인수되는 채무나 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 개발 잠재력: 숭의동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어질 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 시세 정보(최고 7,200만원)와 본건 감정가(149,000,000원) 간의 큰 괴리가 존재하나, 본건이 비교적 신축(2017년 사용승인)임을 감안할 때 감정가를 기준으로 보수적인 낙찰가율을 적용하는 것이 일반적입니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율 70~80%를 적용하고, HUG 관련 특이사항 및 시세 괴리를 고려하여 약 75% 수준으로 보수적 접근 시, 본건의 예상 입찰가는 약 111,750,000원 (감정가의 75%) 수준으로 산정됩니다.

* 본 추천 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.