나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1413 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1468-12 더벤3차 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천주안남초등학교 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(인천2호선 '시민공원역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2019.07.15.)
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '오피스텔'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, '업무시설 외 2'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1413 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1468-12 더벤3차 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

토지 지분: 22.435㎡ (약 6.78평)

건물면적: 82.62㎡ (약 25.00평)

건물 지분: 82.62㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 07월 15일

총 등기부채권액: 310,034,517원

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천주안남초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 '시민공원역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 31일자 농협은행의 근저당권(을4)입니다.

경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 이후에 설정된 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 14일

* 확정일자: 2025년 10월 30일

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주안동 일대에 위치하며, 인천주안남초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 속합니다.

인근에는 다양한 오피스텔, 주택가 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인천2호선 시민공원역과의 접근성이 좋아 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

주변 건물들의 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 현재 약 2억 2천만원에서 2억 4천만원 선에서 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 인천주안남초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

지하철역과 버스정류장이 가까워 시내외 접근성이 뛰어납니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 편의시설 이용이 편리합니다.

검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 파악하는 데 한계가 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 임차인이 거주 중인지, 임대 조건은 어떠한지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건축물대장상 '업무시설 외 2'로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황은 '오피스텔'로 확인됩니다. 용도 변경 또는 이용에 따른 제약 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축 오피스텔로, 2019년 준공되어 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

인천2호선 시민공원역과의 접근성이 좋으며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 또는 임대 수익 목적으로 고려해볼 만합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2019년 준공)으로 시설 노후화가 적습니다.

인천2호선 시민공원역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

권리관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 시세는 약 2억 2천만원에서 2억 4천만원 사이로 판단됩니다.

내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 현재 감정가보다는 약간 낮은 수준으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시세 추이를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.