나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511440 [1] 인천광역시 남동구 간석동 95-1 메르디앙 17층1702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 내용 포함

교통상황

의견에 내용 포함

건물의 구조

의견에 내용 포함

이용상태

의견에 내용 포함

설비내역

의견에 내용 포함

토지의 형상 및 이용상태

의견에 내용 포함

인접 도로상태등

의견에 내용 포함

토지이용계획 및 제한상태

의견에 내용 포함

공부와의 차이

의견에 내용 포함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 내용 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511440 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 95-1 메르디앙 17층 1702호

* 건물명: 메르디앙

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2018.12.14

* 총 층수: 지하 1층, 지상 18층

* 해당 층: 17층

* 호수: 1702호

* 총 세대수: 42호

1.3. 면적 및 용도

* 토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

* 토지 지분: 6.9047㎡

* 건물면적: 53.71㎡ (약 16.25평)

* 건물 지분: 53.7058㎡

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 표기됨)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 223,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

제공된 정보에는 상세한 주변 환경에 대한 내용이 포함되어 있지 않습니다.

2.2. 교통 상황

제공된 정보에는 상세한 교통 상황에 대한 내용이 포함되어 있지 않습니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물명: 메르디앙

* 신주소: 인천광역시 남동구 백범로352번길 30 (간석동)

* 주용도: 업무시설 (건축물표제부 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018.12.14

* 총 층수: 지하 1층, 지상 18층

* 해당 층: 17층

* 총 세대수: 42호

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2018.12.17 (방인석 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019.05.02 (신유영, 매매 217,000,000원)

* 주택임차권: 2023.05.31 접수, 권리자: 신정철, 권리금액: 217,000,000원, 말소: 말소, 전입일자: 2019-05-02 (을1)

* 강제경매: 2025.08.08 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 222,000,000원, 말소: 말소, 말소기준권리 (갑3)

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신정철)

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-02

* 확정일자: 2019-04-10

* 배당신고일자: 2023-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위이나 등기부상 말소로 처리됨.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 가능성이 있는 임차인으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: PHOCHAIHATHAITHIP

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-11

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

3.4. 권리분석 종합

* 본건은 말소기준권리인 강제경매(갑3)보다 선순위인 권리가 등기되어 있으나, 해당 권리(을1 주택임차권)는 등기부상 말소 처리되었습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 상세 확인이 필요합니다.

* 가장 큰 권리상 위험 요소는 보증금 0원에 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 최 입니다. 해당 임차인의 대항력을 인수해야 할 경우, 낙찰자는 보증금 없는 임대차 관계를 승계해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사 관련 임차권의 복잡한 상황을 시사하므로, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 현재 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 3월에 거래된 주변 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 약 64.73㎡(전용면적) 건, 2014년 건축, 173,000,000원에 거래 (평당 약 2.67백만원)

* 약 47.56㎡(전용면적) 건, 1987년 건축, 120,000,000원에 거래 (평당 약 2.52백만원)

* 약 34.65㎡(전용면적) 건, 1991년 건축, 55,000,000원에 거래 (평당 약 1.59백만원)

4.2. 건물 비교

본건 건물의 전용면적은 53.71㎡(약 16.25평)이며, 감정가는 223,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(평당 약 2.5~2.7백만원) 대비 현저히 높은 수준(평당 약 4.15백만원)으로, 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다. 2014년 건축된 '풍경채' 사례(64.73㎡, 173백만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 면적 비율 및 시세와 괴리가 있어 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보에 편의시설에 대한 구체적인 내용은 포함되어 있지 않습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 내용은 포함되어 있지 않습니다.

5.3. 혐오시설

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 본 기능으로는 수행할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

보증금 0원에 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 최 의 존재는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 그대로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 지연을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 '인수조건 변경'이라는 특이사항은, 등기부상 말소 처리되었거나 대항력이 없는 것으로 분류된 임차권이라도 실제 인수 부담이 발생할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 명확한 법적, 계약적 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 용도 혼동

본건은 '다세대주택'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 '업무시설'로 표기되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황, 세금(재산세 등) 부과, 향후 재건축 또는 리모델링 시의 문제 등에서 혼동을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.4. 높은 감정가 대비 낮은 주변 시세

본건의 감정가(223,000,000원)가 주변 유사 부동산의 최근 실거래가(최대 173,000,000원) 대비 현저히 높아, 시세 차익을 기대하기 어렵고 고가 낙찰의 위험이 큽니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 인천광역시 남동구 간석동 소재 메르디앙 17층 1702호입니다. 감정가는 223,000,000원이며, 건물 면적은 53.71㎡입니다.

권리 분석상 가장 큰 위험 요소는 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 최 의 존재입니다. 또한, HUG 관련 임차권의 인수 조건 변경 가능성 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으며, 건축물대장상 용도와 등기부상 주된 권리 관계의 해석에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계 정리 시 투자 기회

임차인(최 ) 및 HUG 관련 권리 관계가 법적으로 명확하게 정리되어 인수 부담이 해소된다면, 현재 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 명도 용이성 (일부 임차인)

대항력이 없는 임차인(주택도시보증공사, PHOCHAIHATHAITHIP)에 대해서는 명도 절차가 비교적 원활하게 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 인수해야 할 보증금이 0원이라는 명시된 정보를 바탕으로 하되, '대항력 있음'으로 분류된 임차인 최 의 존재로 인한 잠재적 인수 부담 및 명도 리스크를 최우선적으로 고려하여 산정합니다.

최근 거래 사례(평당 약 2.5~2.7백만원)와 본건의 전용면적(53.71㎡)을 고려할 때, 합리적인 시세는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만, '대항력 있음' 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담 및 복잡한 권리 관계, 높은 감정가 등을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 제안합니다.

본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로 제안합니다.

입찰 전 반드시 법원 현황 조사 내역, 임차인과의 직접 소통, HUG 측의 인수 조건 변경 내용 등을 법률 전문가와 함께 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.