나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511454 [1] 인천광역시 서구 검암동 516-1 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (스라브)지붕 5층 건물내의 제3층 제304호로서,
(사용승인 : 2011.9.28.)
외벽 : 파벽타일 붙임 마감 등
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 516-1 소재 다세대주택으로, 인천지방법원 2025타경511454 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 149,000,000원이며, 토지 면적은 30.94㎡(약 9.36평), 건물 면적은 45.23㎡(약 13.68평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 2011년 9월 28일에 사용 승인된 5층 건물 중 3층 304호입니다.

1. 1 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 검암중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 북측과 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1. 2 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 16일자 동안산세무서장의 압류 등기입니다. 본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로, 총 채권액은 145,000,000원입니다. 임차인으로 주택도시보증공사(김계원)가 보증금 145,000,000원에 2020년 12월 11일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 집합건물 등기부상 을구 5번의 주택임차권 또한 말소 예정으로, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 따라서 매각으로 인해 인수해야 할 임차 보증금은 0원이며, 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

1. 3 상권분석

본건이 소재한 검암동 일대는 주거단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 아파트 단지와 다세대 주택이 공존하며, 지역 내 상업 기능이 발달되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1. 4 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건 인근에 검암중학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주소지(인천광역시 서구 검암동 516-1) 주변으로는 검암초등학교, 인천서구보건소, 인천서부소방서 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 관리 상태를 확인할 수 없다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있어, 입찰 전 해당 조건에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 부분은 추후 명도 과정 등에서 변수가 될 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 법적으로 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 2011년에 준공되어 건물 연식은 약 15년가량 되었으나, 전반적인 주거 지역으로서의 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 7 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 역세권 접근성: 검암역 및 공항철도 이용이 편리한 지역으로, 서울 접근성이 우수합니다.

* 지역 내 시세 상승 잠재력: 검암동 일대의 꾸준한 개발 및 교통망 확충으로 인한 시세 상승 가능성이 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택은 면적 및 상태에 따라 평당 약 830만원에서 1000만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건물의 전용면적(45.23㎡, 약 13.68평)을 고려할 때, 유사 조건의 최근 매매 사례(2026년 1월, 6,267㎡ 약 18.9평, 1억 7,900만원 거래, 평당 약 947만원)를 바탕으로 시세가를 추정해 볼 수 있습니다.

당 물건의 감정가(149,000,000원)는 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 내부 미확인 상태와 HUG 인수조건 변경 등 고려해야 할 변수들이 존재합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 범위 하단 및 중단에 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 물건의 최종 가치를 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.