나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511434 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔과 인근에 각종 근린생활시설 등이
소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 408호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511434 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-30 4층 408호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원 (일억칠천칠백만원)

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

건물지분: 68.7㎡ (약 20.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 채권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 관련 주의 필요. HUG 인수조건 변경 사항 확인 필수.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 인천광역시청 및 미추홀구청 등 주요 공공기관이 밀집한 지역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 오피스텔이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 통행이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 본 건물은 2016년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물이며, 본건은 4층 408호로 이용 중입니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지이용: 본건 토지는 세장형 평지로, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 토지대장과의 특이사항은 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 박우영 소유권이전 (2016-08-18)

* 을3: 김종탁 주택임차권 230,000,000원 (2022-04-06 확정) - 말소 예정 (비고: 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 갑3: 조재근 소유권이전 (2022-05-24) - 현 소유자

* 갑4: 주택도시보증공사 강제경매 230,000,000원 (2025-08-08) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 김민주

* 전입일자: 2025-06-19

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원이라도 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 진시영

* 전입일자: 2025-06-23

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원이라도 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (김종탁)

* 보증금: 230,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 있으나, 대항력이 없고 을구 3번 임차권은 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김민주, 진시영이 보증금 0원으로 존재하므로, 이들의 명도 절차 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석합니다.

* 최근 매매 사례:

* 2025년 1월 19일: 180,000,000원 (3층, 전용면적 70.61㎡)

* 2026년 5월 18일: 137,890,000원 (10층, 전용면적 70.61㎡)

* 2026년 5월 18일: 150,000,000원 (10층, 전용면적 70.61㎡)

* 시세 비교: 본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 보면 2025년 1월에는 1.8억원에 거래되었으나, 2026년 5월에는 1.38억원과 1.5억원으로 하락한 거래도 확인됩니다. 이는 시장 상황 변동 또는 개별 거래 조건에 따른 것으로 보입니다. 현재 감정가는 최근 거래가보다 높은 수준입니다.

* 전월세 정보: 제공된 JSON 데이터에는 전월세 거래 정보가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 편의시설 및 주변 환경을 분석합니다.

* 주변 시설: 미추홀구청이 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하고, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당, 병원 등 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김민주, 진시영 임차인은 보증금과 차임이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 법적으로 임차인의 거주 권리를 인정받을 수 있음을 의미하며, 명도 과정에서 협의가 이루어지지 않을 경우 강제집행 절차가 필요할 수 있고, 이 과정에서 예상치 못한 추가 비용(이사비 등)이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인만큼 주의가 필요하다는 문구가 있으나, 본 건은 금액은 0원으로 파악됩니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이 변경 내용이 낙찰자에게 어떤 추가적인 부담이나 조건을 발생시키는지 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세 차익 실현에 제한이 될 수 있는 요인입니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 오피스텔로, 교통이 편리하고 편의시설이 잘 갖춰진 입지에 위치하고 있습니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 명도 및 인수 과정에서 추가적인 비용과 시간을 요구할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가가 하락세를 보이고 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자포인트

* 역세권 및 행정복합센터 인근의 우수한 입지 조건으로 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 2016년 준공된 신축급 오피스텔로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주변 상권 활성화로 인한 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 5월): 137,890,000원 ~ 150,000,000원

* 분석: 본건 감정가는 177,000,000원으로, 최근 거래된 1.38억원 ~ 1.5억원보다 높은 수준입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 2명의 존재는 명도 리스크를 내포하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 사항도 추가 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 수준을 고려하되, 임차인 문제 해결 비용 및 HUG 조건 변경 리스크를 감안하여 투자 가치를 보수적으로 평가합니다.

* 인수할 보증금이 0원임을 고려하더라도, 명도 관련 비용 및 시간 소요 가능성을 반영해야 합니다.

* 이에, 최근 거래가(1.5억원) 수준에서 약간의 여유를 두거나, 보수적인 접근을 위해 140,000,000원 (일억사천만원) ~ 150,000,000원 (일억오천만원) 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이 금액은 최근 시장 가격을 반영하며, 잠재적 리스크를 완충할 수 있는 수준입니다.

* 최종 입찰가 결정은 임차인 명도 협상 및 HUG 조건 변경에 대한 추가 정보를 확보한 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.