나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511413 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-5 아이엔뷰 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황
은 보통임.

건물의 구조

2016년 01월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층건
내 제4층 제402호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),?방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511413 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-5 아이엔뷰 4층 402호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 2016년 01월 28일

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03 평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이희성)

- 보증금: 172,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2020-04-29

- 확정일자: 2020-04-13

- 배당신고일자: 2024-05-24

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 0원)

등기부 현황:

* 소유권이전 (주식회사디엔에스, 2020-02-13)

* 소유권이전 (장용준, 2020-04-29, 매매금 172,000,000원)

* 압류 (서대문세무서장, 2023-08-29, 말소)

* 압류 (은평세무서장, 2024-05-10, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-07, 172,000,000원)

권리분석 요약:

본건 경매는 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매로, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 이희성 씨의 주택임차권(을구 5번)이 등기되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 사실상 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 숭의동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다.

최근 2026년 5월 거래된 유사 건물(아이엔뷰, 2003년식)의 매매 사례를 보면, 61.48㎡ 면적의 건물이 63,700,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,420,000원 수준입니다.

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 유사 건물(2002-2003년식)의 거래가는 33.3㎡당 약 230만원에서 690만원까지 분포하고 있습니다.

본건의 건물 면적은 59.92㎡(약 18.13평)이며, 사용승인 연도가 2016년으로 비교적 신축에 해당합니다.

그러나 최근 시장 거래 사례(2026년 5월, 63.7백만원) 대비 본건의 감정가(155백만원)는 약 2.4배 높은 수준으로, 시장 가격과의 괴리가 상당합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

최근 거래된 유사 건물의 시세(평당 약 340만원)를 적용하면, 본건(18.13평)의 시장 가치는 약 6,200만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 신축 연도를 감안하더라도 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 진출입이 가능한 점을 고려할 때 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주위 환경이 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 2016년에 사용 승인된 철근콘크리트조 건물의 연립주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 소방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리: 제공된 시장 데이터를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 실제 시장 가치보다 현저히 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 과도한 가격에 낙찰받을 위험을 내포합니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태: 2016년 사용승인된 건물이지만, 주변 유사 건물(2002-2003년식)과의 시세 차이가 크게 나지 않는 점을 고려하면, 건물 자체의 감가상각이나 관리 상태에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.

* 지역적 특성: 숭의동 일대는 재개발 가능성 또는 노후 건물 밀집 지역의 특성을 가질 수 있으며, 이에 따른 미래 가치 변동성을 고려해야 합니다.

* (주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 외부 검색이 불가하여 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 신축 연립주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정가(1억 5,500만원)와 최근 유사 건물의 시장 거래가(6,370만원) 간의 상당한 차이입니다. 본건 건물이 더 신축(2016년 vs 2003년)임을 감안하더라도, 이러한 가격 차이는 일반적이지 않아 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

만약 시장 가격이 제공된 JSON 데이터와 유사한 수준이라면, 감정가 이하 또는 적정 시장가 수준에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년식 건물로, 주변 비교 대상 건물보다 신축이라는 장점이 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 미래 가치: 숭의동 지역의 향후 개발 가능성 및 도시 재생 사업 추진에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다.

그러나 최신 시장 거래 정보(2026년 5월, 61.48㎡, 63,700,000원)를 기준으로 볼 때, 본건(59.92㎡, 2016년식)의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

유사 건물(2003년식)의 3.3㎡당 가격(약 342만원)을 적용하고, 본건의 신축 연도(2016년식)를 고려하여 보수적으로 평당 약 400만원~500만원 수준을 적용할 경우, 본건의 적정 시장가는 약 7,250만원 ~ 9,070만원 범위로 추정됩니다.

신축 연식의 가치 상승분을 감안하여 조금 더 보수적으로 접근한다면, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가(155,000,000원)와 시세 간의 괴리를 고려하여, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 합리적인 입찰가 범위는 120,000,000원 ~ 135,000,000원으로 제시합니다.

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 데이터를 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.