나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511407 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 16층101동1608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지븡 19층 내 16층 101동 1608호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511407 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 16층101동1608호

용도: 오피스텔

건물면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지면적: 3.28㎡ (약 0.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 132,000,000원

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 19층 (해당 층: 16층)

집합건축물대장상 주용도: 업무시설 (기타 용도: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위 환경: 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건은 북측 및 남측으로 도로에 접해 있음.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경511407, 2025-08-07 접수)임. 채권자는 주택도시보증공사임.

채권 총액: 155,000,000원 (주택도시보증공사)

임차인 분석:

* 주택도시보증공사 (권유나)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-19

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 권유나의 주택임차권등기가 을구 1번에 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

특이사항: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 인수 조건을 확인해야 함.

4. 상권분석

지역 특성: 인천 부평구의 중심 지역으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역임.

오피스텔 가치: 도심 내 위치하여 직주근접성이 우수하며, 풍부한 임대수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

교육: 본건 남동측 인근에 부원중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

편의: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높음.

교통: 지하철역 및 다수의 버스노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

토지이용 제한: 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 주체의 토지 취득 시 관련 법규에 따른 제한 사항 발생 가능성이 있음.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(권유나)이 동일한 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요함. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있음.

채무액 대비 감정가: 채권 총액(155,000,000원)이 감정가(132,000,000원)를 초과함. 이로 인해 경매 진행 시 HUG의 채권 회수에 변수가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있음. 건축 연도 2018년으로 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됨. 다만, 채권액이 감정가를 상회하고 HUG 관련 특이사항이 존재하는 만큼, 권리 분석 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구되는 물건임. 토지 이용 관련 일부 제한 사항도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

인천 부평구의 핵심 상업지역에 위치하여 투자 가치가 높음.

최신 건축물(2018년 준공)로 즉시 임대 또는 거주가 가능함.

주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 공실 위험이 낮을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보는 약 60㎡ 면적의 단위로, 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에 거래되었음. 본건은 25.53㎡로 면적이 절반 이하이므로 직접적인 시세 비교는 어려우나, 해당 건물 가치를 짐작할 수 있는 지표가 됨.

또한, 인천 부평구의 유사 면적(30㎡ 이하) 오피스텔 시세는 100,000,000원 에서 150,000,000원 범위로 확인됨.

감정가 132,000,000원과 채권 총액 155,000,000원, 그리고 HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 종합적으로 고려하였을 때, 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

본건은 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

권장 입찰가: 약 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.