나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1399 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 지1층에이동비123호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '한국전력공사 인천지역본부' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 각종 근린생활시 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(갈산역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물로서, 외벽 : 강화유리 등 마감, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)이나 현황 상업용(파티룸)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

갈산동 94 :준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)이나 현황 상업용(파티룸)으로 이용중이며 출입문에 '어공123' 상호가 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 사건번호

5. 인천지방법원 2025타경1399 (1)

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7. 소재지

8. 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 지1층 에이동 비123호

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10. 건물명

11. 인천테크노밸리 U1 CENTER

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13. 공부상 용도

14. 공장 (지식산업센터)

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16. 현황 용도

17. 상업용 (파티룸)

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19. 매각 대상

20. 토지 및 건물 일괄 매각

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22. 감정가

23. 400,000,000원

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25. 면적

26. 토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

27. 건물면적: 114.66㎡ (약 34.68평)

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29. 건축물 정보

30. 구조: 철근콘크리트구조

31. 층수: 지하 1층, 지상 23층 건물 중 지하 1층

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33. 경매 구분

34. 부동산 임의경매

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36. 채권자

37. 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.1. 물건 상세 정보

* 본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 94번지에 위치한 인천테크노밸리 U1센터 내 지식산업센터로, 공부상 용도는 공장이나 현황은 상업용(파티룸)으로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 23층까지 구성되어 있으며 본 물건은 지하 1층 A동 B123호에 해당합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 400,000,000원입니다.

* 해당 호실의 전용 면적은 건물 기준 114.66㎡ (약 34.68평)입니다.

2. 입지조건

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5. 위치 및 주위환경

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7. * 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '한국전력공사 인천지역본부' 남측 인근에 위치합니다.

8. * 주위는 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

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10. 교통상황

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12. * 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

13. * 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리(도보 약 5분)에 인천지하철 1호선 갈산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

14. * 경인고속도로 부평IC 및 서울외곽순환도로 중동IC 이용이 용이하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

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16. 인접 도로상태

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18. * 본건 건물 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

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20. 토지이용계획 및 제한상태

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22. * 본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 환경

* 갈산역을 중심으로 한 역세권 입지로, 주변에 한국전력공사 인천지역본부가 인접해 있습니다.

* 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 건물이 소재한 인천테크노밸리 U1센터는 부평국가산업단지, 서운일반산업단지 등과 인접하여 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

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6. 등기부 현황

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8. * 말소기준권리: 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 412,800,000원)

9. * 본 경매 사건의 채권자는 농협은행이며, 임의경매 개시결정 등기(갑3)가 되어 있습니다.

10. * 등기부채권 총액: 412,800,000원

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12. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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14. * 지상권: 해당 없음 (현황 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

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16. 임차인 현황

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18. * 인수 보증금 합계: 0원

19. * 임대 관계: 미상

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21. * 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

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3.1. 특이사항

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하지 않아 낙찰 시 채무 관계는 정리될 것으로 보입니다.

* 현황 상업용(파티룸)으로 이용 중이며, 출입문에 '어공123'이라는 상호가 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

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7. 지역 상권 특성

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9. * 본건이 위치한 인천테크노밸리 U1센터는 복합 지식산업센터로, 제조형, 업무형, 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 영화관 등)을 갖추고 있습니다.

10. * 인근에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 분포하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

11. * 갈산역 역세권에 위치하며, 경인고속도로 및 서울외곽순환도로 접근성이 좋아 산업단지 종사자 및 비즈니스 이용객의 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

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13. 현황 이용 분석

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15. * 본 물건은 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 상업용(파티룸)으로 이용 중에 있습니다.

16. * '어공123'이라는 상호가 출입문에 표시되어 있어, 임의적인 영업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

17. * 이러한 공부상 용도와 현황 용도의 불일치는 향후 법적 문제나 명도 시 고려사항이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

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8. 편의시설

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10. * 관공서: 부평구청, 갈산1동 행정복지센터, 부평우체국 등이 인접해 있습니다.

11. * 쇼핑: 롯데마트 삼산점, 홈플러스 작전점, 하나로마트 인천점 등이 반경 1.5km 이내에 위치합니다.

12. * 기타: 갈산근린공원, 부평다목적실내체육관 등이 가까이 있습니다.

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14. 교통시설

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16. * 인천지하철 1호선 갈산역이 도보 약 5분 거리에 있습니다.

17. * 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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19. 교육시설

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21. * 본건 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교 주변의 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5.1. 주변 시설 검색 결과

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 인천테크노밸리 U1센터는 한국전력공사 인천지역본부와 인접해 있으며, 청천천이 가까이에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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9. 용도 불일치

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11. * 공부상 용도(공장/지식산업센터)와 현황 용도(상업용/파티룸)가 상이하여, 관련 법규 위반 시 행정처분(이행강제금 등)이 부과될 수 있습니다.

12. * 현 임차인의 영업 형태가 지속 가능할지, 또는 원상복구 의무가 발생할지 여부 확인이 필요합니다.

13.

14. 미상 임대 관계

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16. * 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

17. * 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

18.

19. 토지이용계획상 제한

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21. * '가로구역별 최고높이 제한지역', '상대보호구역', '과밀억제권역' 등은 건축 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

22. * '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 표기는 주변 개발 시 환경 관련 규제 검토를 요합니다.

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24. 공부와의 차이

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26. * 현재 제공된 정보상으로는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

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10. 본 물건은 인천지방법원 2025타경1399호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

11. 인천테크노밸리 U1센터라는 대규모 복합단지 내에 위치하며, 갈산역 도보 5분 거리의 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

12. 건물은 철근콘크리트 구조의 지식산업센터이며, 본 건은 지하 1층 A동 B123호에 해당합니다.

13. 공부상 공장 용도이나 현황 파티룸으로 이용 중이라는 점, 그리고 임대관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요소입니다.

14. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

15. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서, 대형마트 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

16. 총체적으로 볼 때, 입지적 강점과 편리한 교통 여건을 가지고 있으나, 용도 불일치 및 임대관계 미상에 따른 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

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11. 역세권 입지 및 교통 편리성

12. * 갈산역 도보 5분 거리의 우수한 역세권 입지를 통해 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

13. * 경인고속도로, 서울외곽순환도로 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

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15. 대규모 복합단지 내 상업 시설

16. * 인천테크노밸리 U1센터라는 대규모 단지 내 위치하여 유동인구 및 잠재 수요 확보에 유리합니다.

17. * 현황 상업용(파티룸)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 적절한 리모델링 및 마케팅을 통해 현재 용도 또는 유사 용도로의 활용 수익을 기대할 수 있습니다.

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19. 권리 관계의 명확성

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21. * 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다.

22. * 인수 보증금이 없는 점은 명도 및 초기 투자 부담을 줄여주는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

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12. 본 물건의 감정가는 400,000,000원입니다.

13. 권리 분석상 인수될 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

14. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

15. 또한, 현재 이용 중인 파티룸의 수익성 및 향후 활용 방안에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

16. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 현장 조사 및 추가 분석 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

17. 명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.