나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511353 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(지하철 1호선 ""제물포역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제2층 제201호, 제5층 제502호, 제6층 제603호, 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2017.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

기호1 ~ 기호4 공히
현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 ""오피스텔, 연립주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변, 북측으로 광대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511353 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 2층201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 209,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

3. 건물 정보

* 건축물명: 탑클래시아

* 준공일자: 2017년 11월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 지하층: 1개 층

* 지상층: 14개 층

* 해당 호수: 2층 201호

* 전유부분 면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

* 전유부분 지분: 59.8㎡

4. 토지 정보

* 토지 면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

* 토지 지분: 12.071㎡

* 토지 이용 현황: 오피스텔, 연립주택 건부지

* 토지 형상: 대체로 부정형

5. 입지조건

5.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 미추홀구 소재 "인화여자고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 교통 상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "제물포역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 도로 상황

* 본건 남동측으로 중로, 북측으로 광대로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

6. 권리분석

6.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 채종백 (2017.12.19)

* 소유권 이전: 김다인 (2022.07.18)

* 신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2022.09.22)

* 근저당권 (말소 대상): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.09.22, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 송림중앙신용협동조합 (2025.08.07, 651,562,623원) - 본 경매의 근거

6.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미숙

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 3월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

6.3. 권리 분석 종합

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

7. 상권분석

7.1. 지역적 특성

* 본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 방화지구, 시가지경관지구에 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7.2. 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리한 조건입니다.

8. 생활정보

8.1. 교육 시설

* 인화여자고등학교 인근에 위치합니다.

8.2. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

8.3. 기타 주변 시설

* 지하철 1호선 제물포역과 인접하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

9. 잠재적 리스크

9.1. 법적 리스크

* 특별히 명시된 법적 리스크는 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역)이 있으나, 일반적인 오피스텔 용도에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

9.2. 시장 리스크

* 최근 매매가를 분석한 결과, 감정가(209,000,000원) 대비 최근 거래가(2025년 9월 7일, 51.58㎡ 기준 127,000,000원)에 차이가 있어 시세 조사가 필요합니다. 본건의 전용면적(59.80㎡)을 고려한 환산 시세는 약 1억 4천 7백만원 수준으로 추정됩니다. (127,000,000원 / 51.58㎡ * 59.80㎡)

9.3. 관리 리스크

* 현장 조사를 통해 건물 및 호실의 실제 이용 상태, 관리 상태, 공실 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없으나, 배당신고일자(2025.10.28)가 전입일자(2025.03.24)보다 늦으므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 탑클래시아 오피스텔로, 제물포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 권리들도 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 시세에 차이가 존재하므로, 입찰 전 철저한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

11. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 제물포역 도보 이용이 가능한 입지로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리가 용이하고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 개발 호재: (추후 확인 필요) 미추홀구 지역의 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

12. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(51.58㎡)의 실거래가가 127,000,000원(2025년 9월 7일)으로 확인되었으며, 본건 전용면적(59.80㎡)으로 환산 시 약 1억 4천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 현 시세 분석 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.