나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511349 [1] 인천광역시 남동구 구월동 290-9 롯데환타빌 1동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘구월1동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로
보아 일반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제1동 제지층 제비02호로서,
외벽: 드라이비트마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사 가장형 토지를 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 동측으로 노폭 약10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호 1)의 귀제시목록상 지목은 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미 상 임.
■ 기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건 토지 목록상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511349 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서 )

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 290-9 롯데환타빌 1동 지층비02호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 90,000,000원

토지면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘구월1동행정복지센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 보아 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편임.

남측 및 동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일은 2001년 12월 10일이며, 이후 소유권 이전 및 매매 등기 기록이 존재함.

가장 최근의 말소기준권리는 2025년 3월 17일자 남동구 압류 등기이며, 이후 연수세무서장 압류 등기 및 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기가 있었으나 모두 말소될 예정임.

총 등기부 채권액은 87,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) (서 (한국토지주택공사))

보증금: 87,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 26일

확정일자: 2020년 5월 27일

배당신고일자: 2021년 2월 3일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

부동산 강제 경매 절차에 따라, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 말소되지 않을 수 있다는 언급이 있으나, 이는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 점과 임차인의 대항력이 없는 점, 그리고 등기부상 해당 권리가 '말소'로 표기된 점을 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 예랑빌라(B동): 2026년 3월, 39.82㎡, 45,000,000원 (약 112.9만원/㎡)

* 경인빌라(가동): 2026년 3월, 38.25㎡, 50,000,000원 (약 130.7만원/㎡)

* 신세계빌라: 2026년 3월, 49.82㎡, 85,000,000원 (약 170.6만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 59.90㎡로, 비교 사례 중 가장 큰 면적을 차지함.

가장 최근 거래된 신세계빌라(49.82㎡, 8500만원, 2001년 건축)의 평단가가 170.6만원/㎡로 가장 높으며, 건축 연도가 유사한 점을 고려할 때 본건의 잠재적 가치를 가늠해볼 수 있음.

이를 기준으로 본건(59.90㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 102,200,000원 (59.90㎡ * 170.6만원/㎡) 수준으로 예상되나, 이는 거래 활발성 및 건물 상태에 따라 변동될 수 있음.

감정가는 90,000,000원으로, 시장 추정가 대비 다소 보수적인 수준으로 평가되었음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 구월1동행정복지센터가 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

정확한 편의시설 현황은 지도 검색 결과, 롯데환타빌 인근에 다수의 마트, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음을 확인할 수 있음.

5.2. 교육 시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받으며, 교육지원청 문의를 통해 세부 내용을 확인할 수 있음.

구체적인 학교와의 거리는 파악되지 않으나, 주택지대임을 감안할 때 통학 가능한 범위 내에 다수의 교육 시설이 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 주택임차권이 언급되었으나, 이는 말소 동의 확약서 제출 및 대항력 없음, 등기부상 말소 표기로 인해 낙찰자가 인수할 가능성은 낮음. 다만, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 물건 자체 리스크

토지 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중임. 이는 토지 이용 계획 및 건축 관련 규제 시 일부 차이가 발생할 수 있으나, 현재 다세대주택 부지로 이용 중이고 도로에 접해 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 법규 확인은 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속함. 감정가는 9,000만원이며, 주변 시세 분석 결과 잠재적 시장 가치는 감정가 이상으로 추정됨. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보임. 지목 불일치 등 일부 확인이 필요한 사항은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (59.90㎡) 대비 합리적인 감정가.

* 안정적인 주거지대 내 위치 및 양호한 교통 여건.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 최근 거래 사례를 통해 시세 상승 가능성 확인.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 주변 시세 및 물건의 크기를 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있음. 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하더라도, SGI 인수조건 변경 및 지목 불일치 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

참고: 위 정보는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 조사, 전문가 상담을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.