나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511474 [1] 인천광역시 서구 마전동 1018-4 창우아이빌 405동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 등의 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2014.05.07)
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""연립주택""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로
추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 ""연립주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약8m 내외의 도로와 남측 및 북측으로 약10m 내외의 도로 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계
획구역)) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접
합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-2025.10.28.자 윤잔듸로부터 유익비 11,200,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511474 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1018-4, 창우아이빌 405동 5층 501호 (완정로7번길 6-11)

용도: 연립주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 69.89㎡ (약 21.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2014년 5월 7일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역), 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

* 도로상태: 본건 동측으로 약 8m 내외의 도로와 남측 및 북측으로 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511474 강제경매개시결정 (주택도시보증공사 신청, 접수 2019-11-13).

* 매각으로 소멸되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 여부는 유동적입니다).

* 특이사항: 유치권 (윤 ), 대항력 있는 임차인 (윤 ), HUG 인수조건 변경.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-01-23

* 대항력: 있음

* 비고: 유익비 11,200,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 162,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-13

* 확정일자: 2019-11-13

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 마전초등학교 인근으로 주거 밀집 지역에 속하며, 학교 및 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상권 특성: 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 지역 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 마전초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 상업시설 및 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통편의: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주변 녹지/문화시설: (정보 부족, 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 윤 로부터 유익비 11,200,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명하여 법적 판단 및 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 윤 는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 10,000,000원 및 차임 500,000원이 존재합니다. (확정일자 정보 없음)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인해야 하며, 이는 인수 부담에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 미상: 임대차 관계 및 상세 조건이 명확히 파악되지 않는 부분이 있어 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: (정보 없음, 지도 검색 등 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 마전초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속하며, 교통 접근성 또한 편리합니다. 그러나 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경 등 권리 및 임차 관련 복잡한 사항들이 있어 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 유치권의 성립 여부와 HUG 관련 조건 변경에 대한 면밀한 검토가 요구되며, 이러한 위험 요소를 적절히 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2014년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 학교, 버스정류장, 지하철역 인근으로 주거 편의성이 우수합니다.

* 저평가 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 경매에 나온 만큼, 권리 분석을 통해 안전하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 서구 마전동 921-3 (승보주택, 1994년식, 42.96㎡): 74,000,000원 (2025년 3월)

* 인천광역시 서구 마전동 988-1 (타워팰리스4차, 2016년식, 59.8㎡): 154,000,000원 (2026년 7월)

* 인천광역시 서구 마전동 981-8 (클라우스2동, 2015년식, 49.96㎡): 130,000,000원 (2026년 7월)

* 주요 고려사항:

* 본건 건물면적 (69.89㎡)은 최근 매매 사례 중 59.8㎡와 유사한 크기입니다.

* 건축 연도(2014년)는 최근 사례(2015, 2016년)와 비슷하여 신축성이 양호합니다.

* 감정가(182,000,000원)는 주변 시세(최고 154,000,000원)보다 다소 높은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 10,000,000원이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 인수 여부는 HUG 인수조건 변경 사항 및 배당 내역 확인이 필수적입니다.

* 유익비 11,200,000원에 대한 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하여 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가 182,000,000원 대비, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 매매 사례(최고 154,000,000원)를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원과 유치권 11,200,000원의 불분명한 성립 여부 등은 잠재적 위험 요소로 고려되어야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰가 권고: 감정가 182,000,000원 * 80% = 약 145,600,000원

* 적정 입찰가 권고: 감정가 182,000,000원 * 85~90% = 약 154,700,000원 ~ 163,800,000원

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금(0원 처리된 경우)을 제외한 금액이며, 실제 낙찰가는 권리관계 확정, HUG 인수조건, 유치권 성립 여부 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.