나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511420 [1] 인천광역시 부평구 부평동 379-32 신한아파트1차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평고등학교"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

공부상 '아파트'로 등재되어 있으나, 현황 '다세대주택'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

공부상 '아파트'로 등재되어 있으나, 현황 '다세대주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511420 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 379-32 신한아파트1차 4층403호

1.3. 건물 종류 (공부상/현황)

공부상 '아파트', 현황 '다세대주택'

1.4. 면적 정보

전용면적: 50.79㎡ (약 15.3평)

공급면적: 해당 정보 없음 (제공된 자료에서 확인되지 않음)

토지 면적 (총/지분): 총 18.21㎡ (약 5.5평), 지분 18.212㎡

건물 면적 (총/지분): 총 50.79㎡ (약 15.3평), 지분 50.79㎡

1.5. 감정가

153,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평고등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있어 주거지대 내에 속합니다.

2.2. 교통

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 가까운 지하철역으로는 부평역 또는 부평시장역이 있으며, 버스를 이용하여 접근 가능합니다.

2.3. 도로

본건 토지는 서측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 직접 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 11일에 접수된 시흥세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 낙찰 후 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 울산세무서장 압류, 서울특별시 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기는 낙찰과 동시에 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

'을구 11번 주택임차권'이 등기부상 존재하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

그러나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'되었고, '임차인 현황'에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 특별한 법적 분쟁이 없는 한 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현성)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-04-27

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 정보 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 확인되었습니다.

* 동일 건물(신한, 지번 250-5)의 2026년 7월 23일 매매: 전용면적 56.08㎡, 거래가 123,000,000원 (㎡당 약 2,193,000원)

* 인근 빌라(해피팰리스, 지번 10-498)의 2026년 7월 1일 매매: 전용면적 49.26㎡, 거래가 284,000,000원 (㎡당 약 5,765,000원)

* 인근 빌라(우진그린빌, 지번 475-12)의 2026년 7월 2일 매매: 전용면적 38.94㎡, 거래가 70,000,000원 (㎡당 약 1,797,000원)

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적 50.79㎡를 기준으로, 동일 건물(신한)의 거래 사례(123,000,000원/56.08㎡)를 적용하여 면적을 환산 시 약 111,350,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 153,000,000원 대비 낮은 수치입니다.

다만, '해피팰리스'의 고가 거래 사례는 다른 시세 범위를 제시하므로, 본건의 실제 가치는 건물 노후도, 관리 상태, 상세 입지 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 부평고등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 부평초등학교, 부평서중학교 등이 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주거 밀집 지역에 속해 있어 단지 내 상가 또는 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 '아파트' vs 현황 '다세대주택' 불일치

본건은 등기부상 '아파트'로 등록되어 있으나, 실제 현황은 '다세대주택'으로 사용되고 있습니다. 이러한 불일치는 향후 재산권 행사 시 제약을 주거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. HUG 관련 복잡한 권리 관계

임차인 정보에 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 언급되어 있습니다. 비록 '대항력 없음' 및 '말소동의 확약서' 제출로 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되지만, 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 관계 변동 가능성에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.3. 내부 현황 미확인

본건은 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 인테리어, 설비 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 감정평가는 일반적인 관리 상태를 전제로 이루어졌습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공부상 '아파트'로 등재되어 있으나 현황 '다세대주택'으로 사용되는 점, 그리고 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 권리 관계가 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되는 점이 주요 특징입니다. 주거 지역 내에 위치하고 교통이 편리하다는 점은 긍정적이나, 내부 상태 미확인 및 공부와의 불일치로 인한 가치 변동성을 고려해야 합니다. 유사 건물 거래 사례가 감정가보다 낮은 점은 투자 시 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 공부상 '아파트' 등재로 인한 잠재적 가치 상승 기대감을 활용할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계의 명확성이 확보될 가능성이 높습니다.

* 실거주 목적이라면, 다세대주택으로서의 실질적인 활용성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 유사 물건(신한, 지번 250-5, 전용면적 56.08㎡)의 거래가 123,000,000원을 본건 전용면적(50.79㎡)에 맞춰 환산 시 약 111,350,000원입니다.

* 본건의 리스크 요인(공부상/현황 불일치, 내부 미확인)과 유사 물건 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.