나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511278 [1] 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 301동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '가정고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트및 연립주택,다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철 인천2호선 ""가정중앙시장역""이 인근에 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층(사용승인:1992.12.31)내 제20층 제2004호 로서,

외벽:몰탈위 페인트마감.
내벽:내부 인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

아파트(주거용)로 이용중임.

설비내역

승강기설비,위생및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 정방형토지로서 , 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동서남북 4방위로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 토지
제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(8m~10m))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

일련번호2 토지
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(8m~10m))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호3 토지
제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(8m~10m))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511278 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 301동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 281,000,000원

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 84.06㎡ (약 25.43평) - 전용면적 및 공급면적 상세 정보는 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (FW2503유동화전문)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '가정고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 연립주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 인천2호선 '가정중앙시장역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-11-27, 채권금액: 158,400,000원)

* 후순위 권리: 예가람저축은행 가압류 (접수일자: 2025-04-04, 채권금액: 12,680,587원), 에프더블유2503유동화전문 임의경매 (접수일자: 2025-08-06, 채권금액: 131,125,553원)

* 총 등기부채권 합계: 171,080,587원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2021-12-02

* 확정일자: 2021-11-18

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 본 건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 용도 변경에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 가정고등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 인천 서구 가정동 인근에는 다양한 내과 및 비뇨의학과 병원이 있으며, 가정역 주변에는 바로서구병원과 같은 종합병원급 의료시설도 위치하고 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 본 건은 1992년 12월 31일에 사용 승인된 건물로, 약 34년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화물건: '유동화물건'으로 분류되어 있어 채권의 복잡성을 내포할 수 있으나, 경매 절차상으로는 일반 임의경매와 동일하게 진행됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역 외에 광로, 소로, 중로 등에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 가정동에 위치한 아파트로, 지하철역 및 학교가 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 노후도와 여러 법적 제한 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 대항력 및 인수 보증금 없음: 낙찰 후 명도 및 추가 비용 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 가정중앙시장역 인근으로 교통이 편리하며, 학교가 가까워 주거 환경이 양호합니다.

* 안정적인 주거 지역: 기존 주택지대에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 281,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 단, 건물 노후도 및 법적 제한 사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.