나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511274 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""초은중학교"" 북서측 인근에 위치하고 부근은
아파트,오피스텔,주상복합건물,근린생활시설,공원,학교 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2011년 11월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층건중
제101동 제6층 제602호로
외벽:석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24),지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>,상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)
<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 깉이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2024카임11479(2024.04.16)

임차보증금: 160,000,000원
범 위: 6층 602호 70.54제곱미터 전부
임대차계약일자: 2022.02.16
주민등록일자: 2022.03.21
점유개시일자: 2022.03.21
확정일자: 2022.02.28
임차권자: 오**(961125-*******),인천 서구 중봉대로586번길 22,101동 602호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511274 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 275,000,000원

* 토지 면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

* 건물 면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "초은중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초은중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2020년 8월 13일 접수된 남인천신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 본건의 등기사항전부증명서에 기재된 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 오 (961125- *)

* 임차보증금: 160,000,000원

* 임대차 계약일자: 2022년 2월 16일

* 주민등록 및 점유 개시일자: 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 배당신고일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 비고: 임차권등기명령(2024카임11479)이 등재되어 있으나, 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 청라동은 계획적인 개발이 이루어진 신흥 주거지역으로, 다양한 오피스텔, 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 초은중학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 업종의 근린생활시설 이용이 활발할 것으로 보입니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

* 최근 시세 분석 결과, 동일 건물인 청라풍림엑슬루타워의 유사 면적(70.54㎡) 44층 물건이 2025년 2월 14일 243,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,444,780원에 해당합니다.

* 비슷한 시기에 89.04㎡ 면적의 물건은 290,000,000원, 43.76㎡ 면적의 물건은 2024년 12월 7일 144,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 275,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 3,898,497원/㎡입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 유사 면적의 44층 거래가 243,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 6층인 본건은 층수 차이를 감안하더라도 시세 반영 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 2011년 11월 25일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 47층 건물 중 101동 6층 602호입니다.

* 건물의 외벽은 석재붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샤시창호입니다.

* 건물 내에는 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 본건 인근에 초은중학교가 위치하고 있으며, 다양한 아파트 단지와 상업 시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 또한, 인근 공원 및 녹지 공간은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 제공된 소재지(인천광역시 서구 청라동 164-1) 주변을 검색한 결과, 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 관리

* 본건은 2011년 건축되어 연식이 10년 이상 경과함에 따라 내부 및 외부 마감재의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 감정평가서 상, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 등을 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 명도와 관련된 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 청라지구 내 위치한 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점과 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 투자 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 건물 연식 및 층수를 감안하여 적정 가치를 판단하는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 감정가(275,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 거래가(243,000,000원)가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어, 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 청라지구 내 초은중학교 인근으로 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 유사 면적(70.54㎡, 44층) 최근 실거래가: 243,000,000원

* 본건은 6층으로 44층 거래 사례보다 층수가 낮지만, 감정가와의 상당한 차이를 고려할 때 시세 반영 및 투자 수익 가능성이 있습니다.

* 임차인의 보증금 160,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

* 최근 거래 사례(243,000,000원)와 감정가(275,000,000원) 사이에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지를 고려하여 합리적인 가격 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.