나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511146 [1] 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 213동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""박문중학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 제21층 제2101호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2013-09-30)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2014-03-25)(인천박문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-14)(연세대학교국제캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-25)(인천박문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511146 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 213동 21층2101호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 제21층 제2101호

사용승인일자: 2013년 09월 30일

감정평가액: 790,000,000원 (7억 9천만원)

토지면적: 64.78㎡ (약 19.6평)

건물면적: 111.46㎡ (약 33.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 송도동 소재 박문중학교 동측 인근

주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역

교통: 단지 내 도로 및 인접 도로 이용 용이, 대중교통 이용을 위한 버스정류장 인접

토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 대로2류, 중로3류 접합, 경제자유구역, 학교정화구역 (인천박문중학교, 연세대학교국제캠퍼스) 지정 지역

아파트 단지 정보: 송도캐슬앤해모로, 총 1439세대, 2013년 준공, 최고 40층 규모, 총 주차 대수 2273대 (지하 2262대, 지상 11대)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음. (지상권 관련하여 "비고"란에만 기재되어 있으며, 구체적인 인수 사항 없음)

등기부 현황:

말소기준권리: 2020년 05월 29일자 중소기업은행 근저당권 (을3)

모든 등기사항(근저당, 가압류, 압류 등)은 말소기준권리 이후 발생하였거나, 경매개시결정에 의해 말소되는 것으로 확인됨.

등기부 채권 총액: 1,052,721,848원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있음

개발 계획: 송도국제화복합단지의 일환으로 주거 및 교육, 상업 기능이 복합적으로 계획된 지역

혐오시설: 본건 소재지 인근에 대규모 혐오시설(산업단지, 폐기물처리시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

교육: 인천박문중학교, 연세대학교 국제캠퍼스가 인접하여 교육 환경 우수

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동 편리

편의시설: 단지 내 편의시설 및 인근 근린생활시설 이용 가능

주거환경: 송도 신도시의 계획된 주거 환경

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 임차인 인수 위험으로 이어질 수 있음. 현장 방문을 통해 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 함.

아파트 연식: 2013년 준공으로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시 내 입지가 우수한 아파트입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

주변 교육 환경 및 생활 편의 시설을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

송도 신도시의 지속적인 개발 및 가치 상승 기대

우수한 교육 환경 및 편리한 주거 인프라

잠재적 임대 수익 또는 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 6월 12일: 전용 123.53㎡, 4층, 70,000만원 (7억)

2026년 7월 28일: 전용 84.40㎡, 21층, 63,000만원 (6억 3천만원)

2026년 7월 8일: 전용 139.29㎡, 5층, 79,235만원 (7억 9천 2백 3십 5만원)

본건 아파트(전용 111.46㎡, 21층)의 면적과 층수를 고려할 때, 유사 면적 및 층수의 실거래가를 바탕으로 시세 추정 시 약 6억 3천만원 ~ 7억 0천만원 수준으로 판단됩니다.

감정평가액은 7억 9천만원이나, 최근 실거래가 평균치 및 잠재적 리스크(임차인 미상)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 680,000,000원 ~ 700,000,000원 (6억 8천만원 ~ 7억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.