나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510231 [1] 인천광역시 남동구 만수동 946-6 건우아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수역' 남서측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 근린상가, 교육시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층건 내 3층302호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, ""다세대"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지
원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서: 인천광역시 남동구 만수동 946-6 건우아트빌 3층302호

사건번호: 인천지방법원 2025타경510231 (1)

감정가: 98,000,000원

용도: 다세대주택

토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 1991년 (JSON 정보 기반)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하고 있으며, '만수역'으로부터 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 근린상가, 교육시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

물건은 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당 250,000,000원이 말소기준이 됩니다.

인천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경510231)으로 한국주택금융공사가 채권자이며, 채권금액은 75,872,919원입니다.

등기부요약에 따르면, 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 근저당권 설정 이후 임의경매가 진행되었습니다.

말소되지 않는 권리사항은 현재로서는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 참고사항에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 보증금 및 차임 내역이 명확하지 않습니다.

4. 상권분석

주거용 건물과 근린 상가, 교육 시설 등이 혼합된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설 이용이 가능한 상권입니다.

만수역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 개발 현황 및 교통망을 고려할 때, 안정적인 상권 유지가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철역(만수역) 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린상가 및 교육시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 공동주택과 혼재된 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: '임대미상임'으로 표기되어 있어, 현재 점유자의 대항력 유무 및 명도 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 보증금 미상의 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 만수역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다.

감정가는 98,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황이 '임대미상임'으로 기재되어 있어 명도 관련 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 임차인 관계를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 만수역 접근성이 좋아 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의성: 주거, 상업, 교육시설이 인근에 밀집하여 정주 여건이 우수합니다.

* 시세 대비 잠재 가치: 현재 시세 분석 결과, 유사 건물의 최근 매매가와 비교하여 추가적인 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 건축 연도 및 면적의 물건이 약 93,000,000원 (36.51㎡, 1991년식)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 98,000,000원이며, 건물 면적(39.77㎡) 기준 유사 면적 시세(약 9300만원 ~ 10100만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 임차인 관련 불확실성(임대미상임)에 대한 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

철저한 임차인 조사 후 명도 가능성을 확인하는 것이 우선이며, 이를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 99,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.