나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1452 [1] 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 306동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ‘인천청람초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제10층 제1001호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 단지내 도로를 이용하여 본건 서측 및 남측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-06-13)(인천광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-12)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1452 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 306동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 712,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 82.30㎡ (약 24.9평)

토지 지분: 82.2958㎡ (약 24.9평)

건물면적: 115.13㎡ (약 34.8평) - 전용면적 추정치

건물 지분: 115.133㎡ (약 34.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '인천청람초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 다만, 지하철 접근성은 다소 떨어지며 버스 노선이 제한적이라는 분석도 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형이며, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건으로의 출입은 단지 내 도로를 통해 이루어지며, 단지는 서측 및 남측의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이성욱 (이 )

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 24일

* 확정일자: 2020년 12월 7일

* 배당신고일자: 2025년 9월 22일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재까지 소유권이전, 신탁 등기가 여러 차례 있었으며, 말소기준권리인 신한은행 근저당 (2016-07-15, 129,690,000원)을 포함한 각종 근저당, 가압류, 압류 등이 모두 말소된 상태입니다. 본 경매 개시 결정은 신한은행의 임의경매 신청 (2025-08-08, 125,981,994원)에 따른 것입니다.

등기부채권 총액은 586,006,576원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 밀집 지역

본 물건이 소재한 청라동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 편의 시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 북측 인근에 인천청람초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 인천청람초등학교는 인천 내 상위 11% 수준의 학교로 평가받고 있습니다.

5.2. 기타 시설

청라동은 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어진 신도시 지역으로, 녹지 공간과 문화 시설 등도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금

비록 대항력은 없으나, 4억 5천만원의 상당한 보증금을 가진 임차인이 존재하므로 배당 절차 및 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인천환경공단 청라소각장이 위치하고 있으나, 최근에는 식물원처럼 관리하며 악취를 줄이는 등 혐오시설 이미지를 탈피하려는 노력이 있다는 보도가 있습니다. 다만, 소각장 이전 관련 이슈가 과거에 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경1452 (1) 물건은 인천광역시 서구 청라동 청라제일풍경채 아파트로, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 주거 여건이 안정적인 단지입니다. 제3종일반주거지역에 속하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 대항력 없는 임차인이 상당한 보증금을 가지고 있어 명도 과정에서의 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 인천청람초등학교가 단지 인근에 위치하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 청라동의 비교적 잘 구축된 주거 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 외 모든 권리가 정리될 예정으로, 낙찰 후 권리 승계 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 712,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 1차 경매 진행 중인 점과 임차인 관련 명도 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 동일 평형의 매물 시세는 6억 8천만원 전후로 파악되며, 낙찰 후 명도 관련 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 수준 (약 5억 7천만원 ~ 6억 4천만원)을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1452 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 306동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 712,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 82.30㎡ (약 24.9평)

토지 지분: 82.2958㎡ (약 24.9평)

건물면적: 115.13㎡ (약 34.8평) - 전용면적 추정치

건물 지분: 115.133㎡ (약 34.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '인천청람초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 다만, 지하철 접근성은 다소 떨어지며 버스 노선이 제한적이라는 분석도 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형이며, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건으로의 출입은 단지 내 도로를 통해 이루어지며, 단지는 서측 및 남측의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이성욱 (이 )

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 24일

* 확정일자: 2020년 12월 7일

* 배당신고일자: 2025년 9월 22일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재까지 소유권이전, 신탁 등기가 여러 차례 있었으며, 말소기준권리인 신한은행 근저당 (2016-07-15, 129,690,000원)을 포함한 각종 근저당, 가압류, 압류 등이 모두 말소된 상태입니다. 본 경매 개시 결정은 신한은행의 임의경매 신청 (2025-08-08, 125,981,994원)에 따른 것입니다.

등기부채권 총액은 586,006,576원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 밀집 지역

본 물건이 소재한 청라동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 편의 시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 북측 인근에 인천청람초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 인천청람초등학교는 인천 내 상위 11% 수준의 학교로 평가받고 있습니다.

5.2. 기타 시설

청라동은 생활 기반 시설이 비교적 잘 갖추어진 신도시 지역으로, 녹지 공간과 문화 시설 등도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금

비록 대항력은 없으나, 4억 5천만원의 상당한 보증금을 가진 임차인이 존재하므로 배당 절차 및 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인천환경공단 청라소각장이 위치하고 있으나, 최근에는 식물원처럼 관리하며 악취를 줄이는 등 혐오시설 이미지를 탈피하려는 노력이 있다는 보도가 있습니다. 다만, 소각장 이전 관련 이슈가 과거에 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경1452 (1) 물건은 인천광역시 서구 청라동 청라제일풍경채 아파트로, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 주거 여건이 안정적인 단지입니다. 제3종일반주거지역에 속하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 대항력 없는 임차인이 상당한 보증금을 가지고 있어 명도 과정에서의 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 인천청람초등학교가 단지 인근에 위치하여 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 청라동의 비교적 잘 구축된 주거 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 외 모든 권리가 정리될 예정으로, 낙찰 후 권리 승계 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 712,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 1차 경매 진행 중인 점과 임차인 관련 명도 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 동일 평형의 매물 시세는 6억 8천만원 전후로 파악되며, 낙찰 후 명도 관련 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 수준 (약 5억 7천만원 ~ 6억 4천만원)을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

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