나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1427 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 491-44 메트로타운 2동 8층803호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “인천보훈병원” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제8층 제803호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '연립주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1427 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 491-44, 메트로타운 2동 8층 803호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 중 제8층 제803호

건축년도: 2015년

건물 용도 (제공 정보): 연립주택

건물 용도 (건축물대장): 업무시설 (기타 용도: 업무시설, 공동주택)

본건은 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 공동주택 용도도 포함하는 복합 건물입니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.822㎡ (약 3.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지

인접 도로 상태: 북측 소로변에 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.4. 면적 및 감정가

건물 면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 지분: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 202,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “인천보훈병원” 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사를 통해 본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 김영범 (2016-11-10)

소유권 이전: 최유철 (2018-04-10, 매매)

말소기준권리: 을1 (근저당, 농협은행주식회사, 2018-04-10 접수, 141,960,000원)

을1 근저당을 말소기준권리로 하여, 이후 접수된 모든 권리(을2~을7, 갑8 - 임의경매)는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액: 233,370,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 권리 내용을 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 주위가 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 인근 용현동 지역의 최근(2026년 5월) 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 32.76㎡ ~ 69.25㎡의 거래가액은 6,000만원 ~ 11,000만원 범위에서 형성되었습니다.

이를 제곱미터당 시세로 환산 시 약 155만원 ~ 204만원 수준으로 추정됩니다.

본건(건물면적 59.65㎡)에 이를 적용하여 현재 시장 가격을 추정하면, 약 9,400만원 ~ 9,500만원 수준으로 예상됩니다.

다만, 이는 유사 '다세대' 주택 기준이며, 본건 '메트로타운'은 비교적 최신 건축물(2015년 준공)이고 업무시설 및 공동주택 복합 건물이라는 점에서 단순 비교에 한계가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 인천보훈병원이 위치하고 있으며, 주변 지역의 근린생활시설, 상업시설 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 초/중/고등학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 교통 편의

인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호하여 교통 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본 건의 감정가는 202,000,000원이지만, 제공된 인근 '다세대' 주택 매매 사례를 바탕으로 추정한 현재 시세는 약 9,400만원 ~ 9,500만원 수준으로, 감정가 대비 현저히 낮은 편입니다.

이러한 차이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리, 또는 본건의 실제 가치와 비교 대상 물건 간의 차이(건축 연도, 용도, 건물 등급 등)에 기인할 수 있으며, 입찰 시 심층적인 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 용도 혼재

건축물대장상 주용도가 '업무시설'이며 '공동주택'이 부수 용도인 복합 건물입니다. 이는 일반적인 주거용 연립주택이나 다세대주택과 달리, 관리 규약, 주차, 편의시설 이용 등에서 차이가 있을 수 있으며, 향후 재매각 시 잠재 수요층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 잠재적인 명도 이슈 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다. (비록 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 계약 내용에 따라 예상치 못한 권리가 발생할 수도 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 메트로타운 2동 8층 803호 부동산 임의경매 물건입니다.

비교적 최신 건축물(2015년 준공)이며, 주변 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 감정가(202,000,000원)와 인근 유사 주택의 최근 시세(약 9,400만원 ~ 9,500만원) 간의 큰 괴리입니다.

이 괴리가 본건의 실제 가치 하락, 감정가 과대평가, 또는 비교 대상의 부적절성 중 어떤 요인에 기인하는지 정확한 추가 조사가 필수적입니다.

건축물대장상 업무시설 용도가 혼재된 점, 임대 관계가 미상인 점 또한 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2015년 준공으로 비교적 최신 건물이므로, 전반적인 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 적습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 기회

감정가 대비 현재 추정 시장가가 현저히 낮아, 만약 본건의 시장 가치가 재평가되거나 감정가가 적정하다면 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 감정가 적정성에 대한 면밀한 재검토가 전제되어야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

제공된 인근 '다세대' 주택 매매 사례(2026년 5월)를 기반으로 환산한 현재 시세는 약 9,400만원 ~ 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 '메트로타운'은 업무시설 및 공동주택 복합 건물로, '다세대' 주택과 직접적인 비교에는 한계가 있으며, 감정가가 현재 시장가 추정액보다 약 2배 이상 높은 점은 중요한 리스크 요인으로 작용합니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 동향을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 시세 분석 결과와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 제공된 JSON 데이터 기반의 추정 시세(약 9,400~9,500만원)보다 약간 상회하는 금액으로, 낙찰 가능성과 잠재적 수익성을 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 관리 상태 등을 직접 확인하시고, 법원 현황 조사 보고서 및 감정평가서를 정밀하게 재검토하시어 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.