나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1229 [1] 인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 308동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 ""인천현송초등학교""서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건물로서,

외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,소화전설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송5)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송6)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2025-05-12)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천현송중학교 인천동부교육지원청고시제2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-02-28)(인천현송중학교 인천동부교육지원청고시제2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1229 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 308동 16층1601호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,055,000,000원

토지면적: 67.11㎡ (약 20.29평)

건물면적: 99.89㎡ (약 30.23평)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인천현송초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하고 있으며, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2023년 11월 27일이며, 이후 소유권 이전(매매)이 2025년 6월 27일에 이루어졌습니다. 근저당권(국민은행, 2025년 6월 27일)이 설정되어 있으며, 이에 기한 임의경매(국민은행, 2025년 8월 7일)가 개시되었습니다. 또한, 동고양세무서장 및 연수구청의 압류 등기가 각 2025년 9월 9일, 2025년 10월 30일에 기입되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2025년 6월 27일 접수된 국민은행의 근저당권입니다. 따라서 위 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 특별히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서상 "토지에 관하여 별도 등기 있음"이라는 문구가 기재되어 있어, 해당 별도 등기 사항에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 다음과 같습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 송도동 신흥 주거지역에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하여 지역 내 소비 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

* 교육 시설: 인천현송초등학교가 인근에 위치하며, 관련 보호구역(상대/절대)이 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 아파트, 공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 힐스테이트 레이크 송도 3차

사용승인일: 2023년 10월 24일

총 세대수: 1100세대 (본 물건이 속한 308동은 32층 건물이며, 세부 정보는 제공되지 않음)

주차대수: 총 10대 (지하 30대, 지상 4대) - 이는 단지 전체 기준일 수 있습니다.

최고층: 49층 (단지 기준)

4.4. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물

외벽: 시멘트몰탈위페인팅 등 마감

창호: 샷시창호 등

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 별도 등기

물건명세서 및 특이사항에 "토지에 관하여 별도 등기 있음"이라고 명시되어 있습니다. 이 별도 등기의 내용과 그 법적 영향(추가 비용 발생, 소유권 문제 등)을 반드시 파악해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

5.2. 미상 임대차 정보

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 존재하며 대항력 있는 임차인일 경우, 명도에 어려움이 따르거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 힐스테이트 레이크 송도 3차 아파트로, 현대적인 주거 환경과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 토지에 대한 '별도 등기'와 임대관계 미상이라는 점은 간과할 수 없는 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 분석 후에 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 최신 축 아파트로 즉시 거주가 가능하며 상품성이 우수합니다.

* 송도 국제도시: 국제적인 교육, 의료, 비즈니스 환경을 갖춘 송도 국제도시에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 우수한 단지 시설: 현대적인 아파트 단지 내 편의시설 및 관리 시스템을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례를 분석한 결과, 약 84㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월~7월 사이에 83,470만원에서 89,500만원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 약 99.89㎡로 면적이 더 넓으며, 감정가는 105,500만원으로 책정되었습니다.

최신 거래 사례의 면적 대비 가격을 고려하면, 약 84㎡ 면적이 1㎡당 약 990만원~1,050만원 수준으로 거래되었음을 알 수 있습니다. 이를 기준으로 본 건의 99.89㎡ 면적에 적용 시, 약 99,000만원에서 105,000만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 105,500만원은 이러한 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 하지만, 토지에 대한 '별도 등기'라는 중대한 리스크가 존재하므로, 일반적인 경매 응찰가율(감정가의 80~90%)을 적용하기보다는 면밀한 권리 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 95,000만원 ~ 100,000만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 특히, 별도 등기의 구체적인 내용과 그로 인한 추가 비용 및 위험 요소를 완벽히 파악한 후에 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.