나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511456 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""인천대화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 인근으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 주위로 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 (사용승인일자:1993.11.24)
외부:드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생급배수설비 및 도시가스설비, 난방설비 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-10-01)(남부교육지원청 평생교육건강과-15029(2015.10.01))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-10-01)(남부교육지원청 평생교육건강과-15029(2015.10.01))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511456 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 3층 304호 (도로명: 인천광역시 미추홀구 장고개로42번길 47, 2동 3층 304호)

용도: 다세대주택

감정가: 52,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

토지 지분: 19.4667㎡

건물면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

건물 지분: 30.22㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일자: 1993년 11월 24일 (집합건물 등기부상 사용승인일자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천대화초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 지역으로 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 김종숙의 근저당권(을구 3번)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성되어 있어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 56,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 12월 18일

확정일자: 2018년 11월 21일

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 7번 주택임차권으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(건물면적 30.22㎡)과 유사한 규모 및 연식의 주변 다세대주택 및 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지 (한양빌라, 연립, 1983년식, 2층, 53.85㎡): 2026년 5월 거래, 90,000,000원 (약 1,671,000원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지 (우림빌라, 다세대, 1992년식, 3층, 32.76㎡): 2026년 5월 거래, 45,000,000원 (약 1,373,000원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지 (금호빌라, 다세대, 1990년식, 1층, 38.23㎡): 2026년 5월 거래, 50,000,000원 (약 1,308,000원/㎡)

위 사례들을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 130만원 ~ 167만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 본건 전용면적(30.22㎡)에 적용하면 약 3,900만원 ~ 5,000만원 범위의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

4.2. 임대 시세 분석

제공된 정보 내에서 최근 전월세 거래 데이터가 없어 정확한 임대 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천대화초등학교가 인근에 위치하고 있어 통학이 편리한 환경입니다.

5.3. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 매각 결정 또는 잔금 납부 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 조건이나 변동 사항을 의미할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 선순위 임차권 관련 변동 가능성

등기부상 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사/서울보증보험)이 존재하며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 포기서 및 말소 동의서가 제출된 점, 그리고 인수 보증금 합계가 0원으로 책정된 점으로 미루어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 최종적인 매각 허가 및 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

1993년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 33년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가 5,200만원은 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 기관을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 건물 노후화 부분은 향후 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

전반적으로 명확한 권리관계와 합리적인 감정가를 바탕으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

말소기준권리 외 인수될 권리가 없어, 복잡한 법적 절차 없이 깔끔하게 명도를 진행할 수 있습니다.

8.2. 경쟁력 있는 감정가

주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 도화동 지역 개발 잠재력

인천 미추홀구 도화동은 지속적인 도시 정비 및 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가 산정

본건의 전용면적 30.22㎡를 기준으로, 주변 유사 물건의 평당 거래가(약 130만원 ~ 167만원)를 적용하여 산출한 시장 가격은 다음과 같습니다.

* 하한가: 30.22㎡ * 130만원/㎡ = 약 39,286,000원

* 상한가: 30.22㎡ * 167만원/㎡ = 약 50,507,400원

9.2. 고려사항

* 감정가: 52,000,000원

* 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 변수 존재 (상세 확인 필요)

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 분석 및 고려사항을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 4,800만원 ~ 5,500만원 범위를 제안합니다.

본 물건은 감정가(5,200만원) 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 높으며, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 유찰 시 추가 기회를 활용하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.