나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1449 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 13층102동1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남동대로921번길에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 ""간석오거리역"" 등이 소재함.

건물의 구조

2017년 6월에 사용승인된
철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중
13층 102동1306호로서,
외벽: 석재 및 페인팅마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2017-06-15)

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 카리프트, 화재탐지시설,
옥내소화전, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형 생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역(2013-03-08)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조
(건축선의 지정)<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)
<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

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* 주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 남동대로921번길에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

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* 교통 상황: 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 도로 상태: 본건 건물은 북서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

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* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 치 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-19. 대항력 없음.

* 진 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-11. 대항력 없음.

* 진 : 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2018-04-19. 대항력 없음. 배당신고일자 2025-08-19.

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* 인수 보증금: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

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* 말소기준권리: 2018년 3월 30일 접수된 농협은행 근저당권 (을4)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

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* 등기부채권 총액: 159,600,000원 (말소기준권리 기준)

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* 주의사항: 현재 등기부상 임의경매 개시결정(2025타경1449)의 채권액은 136,237,027원입니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 위치한 간석동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

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* 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

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* 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 지역과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 상태: 2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 비교적 신축에 해당합니다. 15층 중 13층에 위치하여 채광 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

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* 편의 및 부대시설: 건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 카리프트, 화재 탐지 시설, 옥내 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

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* 주변 시설: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 간석오거리역 주변으로 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 용도 혼재: 공부상 공동주택으로 등재되어 있으나, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라는 점은 향후 재산세 부과, 관리비 산정, 전입신고 관련 등에서 예기치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다.

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* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

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* 임대차 관계: 비록 대항력은 없으나, 세입자가 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 법적 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

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* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행 중이므로, 다른 담보물에 대한 추가적인 경매 진행 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 아파트(오피스텔)로, 2017년 준공으로 비교적 신축이며 입지 조건 및 교통 편의성이 양호합니다.

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* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 권리 분석상 큰 장점입니다.

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* 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 다양한 토지 이용 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 역세권 물건으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

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* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높으며, 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

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* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

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* 실거주 및 투자 겸용: 아파트 또는 오피스텔로서의 실거주 가치와 임대 수익 창출을 통한 투자 가치를 동시에 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

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* 모든 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 감정가를 기준으로 내부 사정 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

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* 주변 시세, 최근 실거래가, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.