나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511414 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-99 리세움 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스
텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '부평역(지하철 1호선,인천1
호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일 : 2017.03.16.)

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화
전설비 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 6m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구
역(2025-05-19), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511414 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-99 리세움 11층1103호

용도: 오피스텔

감정가: 234,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

건물면적: 74.93㎡ (약 22.67평)

건물 사용승인일: 2017년 03월 16일

1.3. 건물 규모

건축물대장상 15층 건물 중 11층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부원중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 및 인천1호선 환승역인 '부평역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 및 도로

해당 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 북측으로는 폭 약 6m 내외, 동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 인천세무서장의 압류(2023-03-06)보다 앞선 권리로는 을구 3번의 주택임차권(정선양)이 있습니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 300,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정선양 (마스킹 처리: 정 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-02-17

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력있는임차인

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 최종채 (2017-03-22)

* 소유권이전: 중국 외 1명 (2017-05-24)

* 공유자전원지분전부이전: 강샛별 (2022-03-10)

* 주택임차권: 정선양 (2024-03-28 접수, 보증금 300,000,000원, 인수 조건)

* 압류 (인천세무서장): 2023-03-06 (말소기준권리)

* 강제경매 (한국주택금융공사): 2025-08-07 (말소)

* 압류 (시흥세무서장): 2026-02-04 (말소)

* 압류 (부평구): 2026-03-20 (말소)

3.4. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 300,000,000원 (정선양 임차인의 보증금)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 특히 부평역을 중심으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 지역 경제 활성화 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 본 건물은 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

부평역 인근의 발달된 상업 지역에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 문화시설 및 각종 금융기관 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 '부원중학교'가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 3억 원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로 투자 금액 산정에 신중해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

경매 물건의 경우, 매수인이 잔금 납부 후 이전 소유자나 임차인이 체납한 관리비를 부담해야 할 수 있습니다. 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 규제

토지이용계획상 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 적용되어 있어 향후 건물 이용 또는 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 부평역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다. 건물 자체의 준공 연도가 비교적 최근(2017년)이며, 11층에 위치하여 조망 및 채광 조건도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 3억 원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰가가 인수되는 보증금과 합쳐져 실질적인 취득 원가가 높아질 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 추가 인수 가능 금액을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건

* 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 우수한 교통망

* 비교적 최신 연식의 오피스텔 건물 (2017년 사용승인)

* 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 해당 물건(74.93㎡)의 시세는 최근 2026년 1월에 11층이 220,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

하지만 본 물건의 경우, 300,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

만약 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려한다면, 최근 실거래가인 220,000,000원 수준을 기준으로 판단해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인 인수 보증금 300,000,000원이 추가로 부담되므로, 실질적인 총 취득 비용이 높다는 점을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

보증금 인수 금액이 감정가(234,000,000원) 및 최근 시세(220,000,000원)보다 높으므로, 입찰 희망가는 보증금 인수분을 제외한 부동산 자체의 시장 가치, 즉 220,000,000원 이하를 기준으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.