나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511265 [1] 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 3층101-301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트, 오피스텔, 근린시설, 숙박시설, 다세대주택 등으로 형성된 지대로서, 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제101-301호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 페인트 등 마감,
- 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기, 스프링클러, 주차설비 등이 구비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 토지로서, '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로를 이용 중이며, 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터
의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지1 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.
토지2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건
축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.
토지3 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(202
5-05-19)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

호실출입문에 단전단수안내문이 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경511265 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 528-9번지, 더갤러리 3층 101-301호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

토지 면적은 6.83㎡ (약 2.06평)이며, 토지 지분은 6.825㎡ (약 2.06평)입니다.

건물 면적은 57.17㎡ (약 17.30평)이며, 건물 지분은 57.17㎡ (약 17.30평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한국주택금융공사(HF)로 추정됩니다.

주요 특이사항으로는 HF 인수조건 변경 및 호실 출입문에 단전단수 안내문이 부착되어 있다는 점입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린시설, 숙박시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측으로 약 15미터, 서측 및 남측으로 각각 약 8미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

해당 물건은 인수되는 보증금 없이 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2022년 9월 7일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(정상준, 보증금 200,000,000원, 전입 2022-05-30)이 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되더라도 임차인이 한국주택금융공사로부터 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 임차인 정상준의 경우 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

채권자 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

4. 상권분석

최근 '더 갤러리' 오피스텔의 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(57.17㎡)의 경우 2026년 1월 31일 172,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

2025년 11월 5일에는 약간 더 넓은 면적(58.62㎡)이 170,000,000원에, 2025년 12월 13일에는 70.21㎡ 면적이 190,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 203,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

주변에 인천부흥초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

다양한 아파트, 오피스텔, 근린시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

호실 출입문에 단전단수 안내문이 부착되어 있어, 실제 현장 방문 시 내부 확인 및 명도 절차 진행에 어려움이 있을 수 있으며, 전기 및 수도 공급 재연결 비용이 발생할 수 있습니다.

HF 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 법적 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다.

입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 주변에 초등학교가 있어 교육적 이점도 있습니다.

다만, 단전단수 안내문 부착으로 인한 현장 확인의 어려움과 감정가 대비 시세 차이가 주요 검토 사항입니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수되는 보증금은 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 분석: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

우수한 입지: 인천 부평구의 상업 및 주거 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

시세 차익 가능성: 현재 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 향후 시세 상승 또는 적극적인 활용을 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(57.17㎡)의 거래 사례가 2026년 1월 31일 172,000,000원에 있었던 점을 고려할 때, 현재 감정가 203,000,000원보다는 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 최신 실거래가 및 현장 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 실거래가(172,000,000원)를 기준으로, 약 175,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.