나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511368 [1] 인천광역시 서구 가좌동 541-1 스마트테크노타워 가동 1층1011호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 가좌동 소재 '가재울역(인천2호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로
주안 국가산업단지 내 아파트형 공장, 공장, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 인천2호선 '가재울역'이 소재하
는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상8층 건물 내 제1층 제1011호로서
(사용승인일: 2016.12.16.),
외벽: 커튼월 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 금융업소임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화물용승강기, 주차장시설, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 38미터, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합), 도로(접합), 가축사
육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성
화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

물건 비고

지식산업센터. 공부상 '금융업소'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511368 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 541-1 스마트테크노타워 가동 1층 1011호

용도: 근린상가 (공부상 '금융업소'이나, 지식산업센터 건물 내 위치)

감정가: 580,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포천시산림조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

토지 지분: 29.5799㎡ (약 8.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 118.00㎡ (약 35.70평)

건물 지분: 118㎡ (약 35.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상8층 건물 중 제1층 제1011호 (사용승인일: 2016.12.16.)

건물 마감: 외벽 - 커튼월 마감 등, 내벽 - 벽지도배 및 페인팅 마감 등, 창호 - 샷시 창호 등

설비 내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화물용 승강기, 주차장 시설, 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 서구 가좌동 소재 '가재울역(인천2호선)' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 주안 국가산업단지 내 아파트형 공장, 공장, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 인천2호선 '가재울역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 이를 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형으로, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측으로 폭 약 38미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반공업지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 도로 및 일반도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을3 근저당권 (포천시산림조합, 2021-07-19 접수, 468,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리: 현재 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다. (물건명세서 비고란에는 '지상권개요:'로만 기재되어 있음)

등기부채권 총액: 약 623,671,446원

3.2. 임차인 현황

임대차 관계: 임대 관계가 확인되지 않아 '임대미상'으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대차 정보가 미상임에도 불구하고 인수되는 보증금이 '0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 미상인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본건이 위치한 서구 가좌동 일대는 주안 국가산업단지 등 산업시설과 아파트형 공장이 밀집한 지역입니다. 이러한 산업 환경은 관련 종사자들을 위한 근린생활시설 및 상업 시설의 수요를 견인하는 요소가 됩니다. 주변에는 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일상생활에 필요한 마트, 병원, 편의시설 등은 지역 내에서 접근 가능합니다. 다만, 보다 다양하고 대규모 상권 이용 시에는 부평이나 청라 등 인접 지역을 활용하는 것으로 보입니다.

4.2. 개발 및 도시 재생 현황

인천시는 서구 가좌동 일대 공장지대를 2027년까지 '회복의 숲'이라는 이름으로 환경·생활 친화적인 공간으로 재탄생시키는 도시재생 사업을 추진 중입니다. 이 사업은 노후 공장지대의 환경 개선과 주민 편의 기반 확충을 목표로 하며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 관련 정보

과거 가좌하수처리장 등 일부 시설이 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 이러한 시설들이 주민 친화적인 체육 시설이나 공원으로 변화하는 추세입니다. 현재 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설로 인한 민원이 제기되는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 내 등산로 입구 인근에 폐기물 및 건설자재가 방치된 사례가 있어, 일부 지역 환경 정비 이슈가 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 생활 인프라

인천 서구 가좌동은 아파트 단지와 기존 주거지가 혼합된 지역으로, 생활 밀착형 상권과 기본 인프라가 형성되어 있습니다. 마트, 병원, 우체국, 은행, 시장 등 다양한 편의 시설이 도보 10분 이내 거리에 위치해 있어 일상생활에 편리함을 더합니다. 홈플러스 가좌점도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천 지하철 2호선 가좌역을 이용할 수 있으며, 경인로 등 주요 도로망 접근성이 양호합니다. 이를 통해 부평, 청라, 서울 등 주요 지역으로의 이동이 가능하여 출퇴근 및 생활 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 및 주거 환경

가좌동은 초, 중, 고 교육시설이 인근에 분포하며 학원가 등 교육 인프라도 존재하여 기본적인 교육 환경은 안정적인 편입니다. 또한, 아파트 단지와 기존 주거지가 혼합된 형태로 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

본건은 공부상 '금융업소'로 등재되어 있으나, 실제로는 지식산업센터 건물 내에 위치한 상가입니다. 이러한 용도상의 차이는 추후 건축물 대장 변경, 용도 제한 등의 이슈 발생 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임대차 미상으로 인한 불확실성

임차인 현황에서 임대 관계가 '임대미상'으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계가 0원입니다. 이는 현재 점유하고 있는 임차인이 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무가 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 임차인 및 점유 현황 조사가 매우 중요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 이는 채권자가 동일한 담보로 여러 부동산에 대해 담보권을 설정했음을 의미합니다. 경매 절차에서 본건이 매각되더라도 채권자의 다른 담보물에 대한 권리 관계나 연체 여부 등을 파악하여 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동의 교통 요지인 가재울역 인근에 위치한 스마트테크노타워 내 근린상가입니다. 지식산업센터 건물에 포함된 상가로서, 주변 산업단지 및 근린생활시설과의 연계성이 예상됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 지역의 도시 재생 사업 추진으로 향후 발전 가능성도 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 요지: 인천 지하철 2호선 가재울역 인근에 위치하여 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 산업단지 배후: 주안 국가산업단지 및 아파트형 공장 밀집 지역에 인접하여 관련 종사자들을 수요 기반으로 활용할 수 있습니다.

* 도시 재생 호재: 가좌동 일대의 '회복의 숲' 도시 재생 사업은 지역 가치 상승 및 환경 개선을 통한 긍정적 파급 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 상가: 비교적 최근 사용승인된 지식산업센터 건물 내에 위치하여 건물 자체의 신축성 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 580,000,000원입니다. 현재 시점에서 해당 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가 또는 경매 낙찰가에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 하지만, 일반공업지역 내 지식산업센터 상가로서 주변 산업단지의 배후 수요와 도시 재생 호재를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 현재 임대차 관계가 미상인 점과 명도 가능성, 소요 기간 및 비용을 면밀히 예측해야 합니다.

* 공동담보 물건의 특성을 감안하여 추가적인 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 시세 및 지역 부동산 시장 동향을 충분히 조사해야 합니다.

상기 고려사항 및 상세한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.