나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510630 [1] 인천광역시 계양구 계산동 975-5 칠칠연립 가동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '계산1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 경인교대입구역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물
(사용승인일자 : 1979.11.02.) 제1층 제106호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 연립주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 상 외벽에 '77'로 표기되어 있으며, 지하는 창고로 사용하는 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510630 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지리산새마을금고

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 975-5 칠칠연립 가동 1층 106호

용도: 연립주택

건축물대장상 용도: 공동주택 (연립주택)

건축물 사용승인일자: 1979년 11월 2일

건물구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물

1.3. 면적 정보

토지면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

토지지분: 55.24㎡ (약 16.71평)

건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.20㎡ (약 16.99평)

1.4. 감정평가액

감정가: 110,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '계산1동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

인천1호선 경인교대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 차량 접근도 가능하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 상대보호구역(인천서부교육지원청), 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 22,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 10월 20일

확정일자: 2014년 08월 25일

배당신고일자: 2025년 08월 27일

대항력: 없음

분석 결과, 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 대한 경매 절차에 따른 배당을 받아야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 송대희 (1999.08.27), 이해옥 (2011.03.02), 박임병 (2023.03.30, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 지리산새마을금고 (2011.03.02, 91,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 지리산새마을금고 (2025.08.04, 75,876,080원)

말소기준권리인 근저당(2011.03.02.) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 경매 신청 채권자 역시 지리산새마을금고입니다. 등기부채권 총액은 91,000,000원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 시세 (최근 매매 사례)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 계산동 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 47.42㎡ (14.34평), 80,000,000원

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 31.47㎡ (9.52평), 50,000,000원

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 56.54㎡ (17.10평), 113,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 1979년 사용승인된 연립주택으로, 건물 연식이 약 47년 되었습니다. 비교 사례 중 2003년 준공된 56.54㎡ 면적의 다세대주택이 113,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(56.20㎡)은 이와 유사하나, 건물 연식과 연립주택이라는 점을 감안할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

그러나 본건은 연립주택임에도 불구하고 토지 지분이 55.24㎡로 상당한 편입니다. 최근 시세와 감정가(110,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 토지 지분 가치를 일정 부분 반영한 수준으로 판단됩니다.

4.3. 주변 개발 계획

인천시는 경인국철 지하화 및 통합개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 인천대로 주변 지역의 재정비 및 활성화 방안과도 연계될 수 있습니다. 경인교대역 인근은 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

계산1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 주거 환경은 대체로 양호합니다. 다만, 건물의 노후화(1979년 준공)는 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1979년 준공된 건물로, 전반적인 설비 및 구조적인 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지하 공간 활용

현황상 지하실이 창고로 사용 중인 것으로 추정되며, 이는 건축법상 용도 외 사용 또는 구조적 문제와 연관될 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 개발 또는 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 주변 시설

주변 빌라의 후기에서 식당 관련 냄새 문제가 언급된 사례가 있으나, 본건 물건지(계산동 975-5)와 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다. 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 연립주택으로, 경인1호선 경인교대입구역 이용이 가능하여 교통이 편리한 편입니다. 1979년식의 노후된 건물이나, 상당한 면적의 토지 지분을 확보하고 있는 점은 장점으로 평가됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물의 노후화, 지하 공간의 활용 상태, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 주변 지역의 개발 계획 및 꾸준한 매매 사례를 볼 때, 향후 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 토지 지분: 연립주택의 특성상 토지 지분이 중요한데, 본건은 건물 면적 대비 토지 지분이 상당하여 향후 재건축 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 역세권 입지: 경인1호선 경인교대입구역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 가능성: 인천대로 일반화 사업 및 경인철도 지하화 등 주변 지역의 개발 계획은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 110,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가, 건물 노후도, 토지 지분 가치, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 100,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준인 약 99,000,000원부터 시작하여, 토지 지분 가치와 향후 개발 가능성을 고려하여 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

가장 권장하는 입찰가는 102,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.