나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511239 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 101동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인천지방법원"" 서남측 인근에 위치하며, 주위로는
아파트단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있고, 본건 서북측
직선거리 약 1Km 지점에 수인분당선 ""인하대역""이 소재하고 있어 대중교통편익은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 20층 건물로서
외벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물관리대장상 용도는 아파트이나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부확인
은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 단지는 3면이 도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청
평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임


# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511239 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 101동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화생명보험 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.07㎡ (약 14.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.51㎡ (약 37.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 123.51㎡ (약 37.36평)

분양면적: 명확히 기재된 정보 없음. (건축물대장상 101동 전체 면적 약 11,843.28㎡, 아파트 단지 전체 면적 약 256,510.44㎡)

1.3. 건물 정보

아파트명: 동아,풍림아파트 (학익동아풍림)

동/호수: 101동 1202호

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 지상 20층 건물 중 12층

사용승인일: 1999년 11월 29일

세대수: 총 1480세대 (아파트 단지 기준)

주차시설: 총 2,254대 (지상 12대, 지하 37대 - 단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인천지방법원 서남측 인근 지역에 위치합니다. 주위로는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 서북측 직선거리 약 1km 지점에 수인분당선 인하대역이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 전반적인 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 물건이 속한 아파트 단지는 3면이 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 그리고 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 동아건설산업주식회사 외 1명 (2000.01.27)

* 공유자전부이전 (매매): 양재순 (2000.01.27)

* 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2023.05.04, 348,000,000원)

* 근저당권 (말소): 유창민 (2023.12.15, 33,000,000원)

* 임의경매개시결정: 한화생명보험 (2025.08.01, 297,734,059원) - 본 경매 사건

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 381,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 관련 상세 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설 및 관공서가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 영향

수인분당선 인하대역이 약 1km 거리에 있어, 향후 교통망 개선 및 주변 개발에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인천지방법원 인접 (서남측)

* 다수의 시내버스 노선 운행

* 수인분당선 인하대역 (약 1km)

5.2. 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 정확한 물건 가치 평가 및 잠재적 수리 비용 산정에 어려움을 야기합니다.

6.2. 건물 노후화

건물의 사용승인일이 1999년으로, 현재 25년 이상 경과하여 건축물 노후화로 인한 유지보수 필요성 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

제3종일반주거지역 외 다수의 보호구역 및 제한구역에 해당하여 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 인근에 위치한 아파트로, 준수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 현장 방문을 통한 내부 확인 불가라는 중대한 리스크가 존재합니다. 건물은 연식이 있는 편이며, 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원 및 관련 기관 종사자들에게 직주근접의 이점을 제공합니다.

* 내부 상태 미확인으로 인한 시세 대비 저가 매수의 기회가 존재할 수 있습니다.

* 인하대역 접근성 개선 및 지역 개발 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적인 123.51㎡ (약 37.36평)의 아파트가 2026년 7월 1일에 365,000,000원 (3억 6천 5백만원)에 거래되었습니다. 감정가는 389,000,000원 (3억 8천 9백만원)입니다.

현재 시세와 감정가, 그리고 현장 방문 불가라는 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 350,000,000원 (3억 5천만원)에서 370,000,000원 (3억 7천만원) 사이로 보수적으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 보증금이나 부담되는 채권은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.