나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511306 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1304-32 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '모래내시장역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 북서측으로 인천2호선 '모래내시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층,지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대의 자체지반 평탄한 2필일단의 정방형 토지로서, 현재 '다세대주택(통칭: 포인주택 2동)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453
-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '포인주택 2동'으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511306 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1304-32 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 토지지분: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

* 주의사항: 외벽에 '포인주택 2동'으로 표시됨

1.1. 입지조건

* 대상물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 지하철 2호선 '모래내시장역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 1월 26일자 남동구(인천광역시)의 압류입니다.

* 등기부등본 상의 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특히, 을구 7번 주택임차권(채권자: 한국토지주택공사, 금액: 124,000,000원)은 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 서OO보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 124,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-23

* 확정일자: 2021-03-09

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음. (단, 말소동의 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '모래내시장역' 인근의 주거지역에 위치하여 배후수요가 확보된 입지입니다.

* 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 거래가는 면적 및 신축 연한에 따라 4,500만원에서 8,500만원까지 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 지하철 2호선 '모래내시장역'을 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 주변에 시장(모래내시장) 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽에 '포인주택 2동'으로 표시되어 있어, 실제 건물 현황 및 명칭에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물의 준공일은 1998년으로 비교적 오래된 편이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

* SGI 인수조건 변경에 대한 사항은 등기부상 말소 예정인 권리와 연관된 것으로 보이며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구의 편리한 교통 요지에 위치한 다세대주택입니다.

* 권리관계가 명확하며 매수인에게 인수되는 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 2호선 '모래내시장역' 역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수될 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주택지대 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 확보하고 있습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 다세대주택의 매매 사례(2026년 3월) 중 가장 유사한 면적 및 신축 연한을 가진 건물의 거래가(49.82㎡, 8,500만원)를 기준으로 현 시세를 분석하였습니다.

* 해당 거래가의 면적당 가격(약 170.6만원/㎡)을 본 물건의 전용면적(59.92㎡)에 적용 시, 약 10,214만원 수준의 시세가 산정됩니다.

* 감정가는 125,000,000원입니다.

* 안전 마진 확보 및 경쟁 입찰을 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.