나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511301 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13 예림탑스빌 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일 : 2002.07.05.)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있으나, 전기계량기는 철거된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부상 건물의 명칭은 '예림탑스빌'이나 통칭 '예인아트빌 8차'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 건물의 명칭은 '예림탑스빌'이나 통칭 '예인아트빌 8차'임
-전기계량기 철거된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경511301 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511301 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-13, 예림탑스빌 2층 201호

물건종별: 아파트

감정평가액: 101,000,000원

사용승인일: 2002년 7월 5일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 20.95㎡ (약 6.34평)

건물 전용면적: 55.46㎡ (약 16.78평)

건축물대장상 총 건물 면적: 555.8㎡ (약 168.17평)

건축물대장상 토지 면적: 190.7㎡ (약 57.70평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호

건물 명칭: 공부상 '예림탑스빌', 통칭 '예인아트빌 8차'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '미추홀구청'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다. 본건의 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 총 채권액

등기부등본상 기재된 총 채권액은 1,115,000,000원입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(갑17, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22, 갑23)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 또는 대항 가능한 권리

을구 15번 임차권 등기(채권자: 한국토지주택공사, 금액: 120,000,000원)가 존재합니다. 해당 임차권은 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 매수인에게 대항 가능성이 언급되었습니다. 다만, '서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어, 배당을 통해 임차보증금이 변제되고 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 27일

확정일자: 2020년 5월 11일

배당신고일자: 2022년 6월 30일

대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 숭의동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 지역 내 유동인구는 일반적인 주거 지역 수준을 보이며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 미추홀구청이 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 교육

반경 1km 이내에 초등학교 1개소, 중학교 1개소가 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 편의시설

도보 거리에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 공공시설

인천 미추홀구청이 본건 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 혼동

공부상 건물 명칭은 '예림탑스빌'이나, 통칭 '예인아트빌 8차'로 불리기도 하므로, 계약 및 등기 시 혼동이 없도록 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 전기 계량기 철거

현재 건물 내 전기 계량기가 철거된 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 전기 사용을 위한 복구 절차 또는 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경 및 공동담보

물건 특이사항에 'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석상 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단되나, 해당 내용과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 기본적인 주거 환경과 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 1백만원이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차권의 경우 최종적인 소멸 여부 및 보증금 변제 과정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 전기 계량기 철거 등 일부 관리상의 문제가 확인되었으므로, 실사 시 꼼꼼히 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구라는 지역적 이점을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 가능성.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성.

* 정리된 권리 관계 (말소기준권리 이후 소멸 예상).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 101,000,000원을 기준으로 하되, 해당 지역의 최근 아파트 거래 시세, 본건의 현 상태(수리 필요 여부 등), 명도 가능성, 경매 물건의 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최근 유사 물건의 낙찰가율 추이와 본건의 개별적 가치를 면밀히 분석하여 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.