나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1444 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-278 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하는 ""인천보훈병원"" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 제4층 제401호로서,

외벽: 적타일 및 페인팅 마감 등,
내벽: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

건물에 대명하이츠라고 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1444 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-278, 4층 401호

건물명: 대명빌라 (건물 등기부상 명칭. 주의사항 및 물건명세서에는 대명하이츠로 기재됨)

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

건물면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장곡농업협동조합

2. 입지조건

인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 주변은 인천보훈병원 북동측에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 대체로 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건은 집합건물로, 등기부등본상 총 채무액은 94,216,679원입니다.

말소기준권리는 2010년 12월 22일 접수된 장곡농업협동조합의 근저당권(을10)이며, 이보다 늦은 날짜의 가압류(신한카드, 삼성카드) 및 임의경매개시결정(갑17)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

임대차 관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주로 주거지역이 형성되어 있으며, 인근 주민들을 위한 상점들이 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 1997년 3월 11일입니다.

외벽은 적타일 및 페인팅 마감, 내벽은 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천보훈병원이 인근에 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

주거환경개선지구로 지정되어 있으나, 사업 완료(2006.12.31)된 상태로 추가적인 개발이나 사업 진행에 따른 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

건물 자체의 노후화(1997년 사용승인)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

등기부상 채무 총액이 감정가 수준에 육박하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

인천광역시 미추홀구 용현동 454-278번지 일대는 주거 지역으로, 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 건물 연식이 20년 이상 경과하였으므로 내부 상태 및 구조적 안전성을 현장 방문 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

인근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 최근 매매가격을 고려한 합리적인 입찰이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인천보훈병원 인근으로 의료 시설 접근성이 우수합니다.

주변이 주택가로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

도시 계획상 제3종일반주거지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적대의 다세대주택은 약 510만원에서 680만원/평 수준으로 거래되고 있습니다.

본 물건의 전용면적은 50.61㎡ (약 15.31평)이며, 이를 기준으로 환산 시 시장가는 약 7,800만원에서 10,300만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 94,000,000원이며, 채권 총액은 94,216,679원입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높으면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 예상 입찰가는 80,000,000원에서 88,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 추가 권리 분석, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.