나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72067 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 688-8 대성주택 라동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 ""청평고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 내 제202호로서,
외벽: 적벽돌 마감
내벽: 벽지마감, 일부 타일 등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, ""근린생활시설 및 다세대주택"" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(청평공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72067 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 688-8 대성주택 라동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.99㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 보성산업개발

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 건물 상태 및 구조

* 건물명: 대성주택 라동 2층 202호

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제202호입니다.

* 외벽: 적벽돌 마감입니다.

* 내벽: 벽지 마감, 일부 타일 등 마감입니다.

* 창호: 샤시 창호입니다.

* 준공 연도: 1991년 6월 19일 (사용승인일 기준)

* 이용 현황: 현재 다세대 주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 이용 및 계획

* 형상 및 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 규제 및 제한: 가축사육제한구역, 절대보호구역(청평공업고등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제가 적용됩니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 4일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 서진순, 강성호, 최희철 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 가평축산업협동조합 (2024-11-04, 7,600,000원, 말소)

* 강제경매: 보성산업개발 (2025-08-07, 19,200,000원, 말소) - 본건 경매의 개시 결정 권리입니다.

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-08-07, 50,000,000원, 말소), 근로복지공단 (2025-10-15, 1,800,000원, 말소), 광주은행 (2025-10-23, 17,272,189원, 말소), 현대캐피탈 (2026-01-12, 12,220,203원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-15, 말소)

* 총 등기부채권액: 88,892,392원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 김

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-18

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-18

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 2명 존재하므로 명도 과정에 주의가 필요합니다. (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

3. 상권 및 생활정보

* 주변 상권: 본건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 근린생활시설이 일부 입지하고 있습니다. 대규모 상업시설과는 다소 거리가 있습니다.

* 주요 시설:

* 교육시설: 청평고등학교, 청평공업고등학교가 인근에 있으며, 본건은 청평공업고등학교 절대보호구역 내에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로 볼 때, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 환경 관련 규제가 다수 존재합니다.

4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 32,000,000원) 및 주택도시보증공사 (보증금 32,000,000원)가 존재합니다. 두 임차인 모두 대항력이 있어 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 명도 부담 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공으로 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제가 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 36.99㎡ (약 11.19평)으로 협소하여 투자 가치나 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

5. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 건물 정보: 경기도 가평군 청평면 청평리 688-8번지, 대성주택 라동 2층 202호, 건물면적 36.99㎡ (약 11.19평), 감정가 47,000,000원.

* 최근 매매 사례 (제공된 JSON 분석):

* 2026년 5월 4일, 별장빌리지E동 (1993년식) 75.84㎡ (약 22.9평)가 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 327만원)

* 2026년 7월 7일, 한일아트빌라C동D동 (1993년식) 66.69㎡ (약 20.18평)가 92,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 456만원)

* 2026년 7월 2일, 별장빌리지B동 (1992년식) 75.84㎡ (약 22.9평)가 82,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 358만원)

* 비교 분석:

* 본건은 건물 면적 36.99㎡ (약 11.19평)으로, 비교 대상 매물(66.69㎡ ~ 75.84㎡)보다 현저히 작습니다.

* 제공된 비교 사례들은 본건보다 면적이 2배 가까이 크며, 가격대는 7,500만원에서 9,200만원 사이입니다.

* 면적이 작은 경우 평당 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있으나, 본건의 면적은 투자 매력도를 낮추는 요소가 될 수 있습니다.

* 가장 유사한 면적의 거래 사례가 없어 정확한 비교는 어렵습니다. 다만, 비교 사례들의 평당 가격(약 327만원 ~ 456만원)을 기준으로, 본건의 11.19평에 적용하면 약 3,657만원 ~ 5,099만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 47,000,000원은 본건의 작은 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (제공된 자료 기준)

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 47,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 존재(명도 리스크), 건물의 노후도, 소형 면적 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 시세 범위(약 3,657만원 ~ 5,099만원)와 감정가를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 명도 비용 및 시간 소요를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 추천 입찰가: 4,200만원 (명도 리스크를 감안한 보수적 접근)

6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 청평면에 위치한 소형 다세대주택입니다. 감정가는 47,000,000원이며, 건물 면적은 36.99㎡(약 11.19평)입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준입니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되지만, 대항력 있는 임차인이 2명 존재하여 명도 리스크가 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서의 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지 이용에는 환경 관련 규제가 다수 적용되며, 건물은 1991년 준공되어 노후화가 진행되었습니다. 최근 매매 사례들과 면적 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 전반적으로 명도 리스크, 건물 노후도, 소형 면적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 1인 가구 또는 세컨드하우스 용도로 활용 가능한 소형 면적의 다세대주택입니다.

* 가평 지역의 휴양지로서의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 주의사항

* 대항력 있는 임차인(김 , 주택도시보증공사)이 존재하므로, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 임차인과의 협상 및 명도 절차를 면밀히 진행해야 합니다.

* 건축물 사용승인일이 1991년으로 노후도가 있어 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 환경 관련 규제가 다수 존재하므로, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 본 물건에 대한 정확한 현황 파악을 위해 반드시 현장 방문 조사를 실시하고, 관련 서류(등기부등본, 건축물대장, 임대차 계약서 등)를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.