나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72071 [1] 경기도 남양주시 금곡동 694-13 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 ""금곡양정행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2007.06.20)
외벽 : 드라이비트 및 일부 화강석 마감 등,
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금곡동 694-13 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>





금곡동 694-14 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72071 (1)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 694-13 202호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

토지지분: 25.26㎡ (약 7.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

건물지분: 45.24㎡ (약 13.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건물 층수: 5층 건물 내 제2층

사용승인일: 2007년 06월 20일

건물 총 면적 (해당 동): 530.64㎡

토지 총 면적 (해당 동): 267㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 금곡양정행정복지센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2012년 3월 19일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(94,900,000원)입니다.

등기부채권 총액은 94,900,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박금옥

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-15

* 확정일자: 2024-01-04

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

임차인 박금옥은 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원이 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거지역에 속해 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 금곡양정행정복지센터가 있어 공공 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택들이 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 53.32㎡(약 16.13평) 면적의 다세대주택이 135,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 837만원)

* 2026년 5월, 34.68㎡(약 10.50평) 면적의 다세대주택이 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 714만원)

* 2026년 7월, 55.89㎡(약 16.90평) 면적의 다세대주택이 195,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,154만원)

본건(45.24㎡)의 감정가는 100,000,000원으로, 평당 약 731만원 수준입니다. 최근 거래된 사례들과 비교할 때, 감정가는 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 면적이 더 작고 건축 연도가 오래된 34.68㎡ 주택의 평당가가 본건의 감정 평당가와 유사하게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 금곡양정행정복지센터가 있어 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

근린생활시설이 인접해 있어 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능합니다.

교육시설로는 금곡초등학교가 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 역사문화환경보존지역 등 일부 개발 제한 구역이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 임차인 박금옥은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금이 없어 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

건물 준공연도가 2007년으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 상수원보호구역 관련 제한 등이 있어 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

인접 도로 폭이 4미터로 협소한 편이며, 이는 향후 재건축 등 개발 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 남양주시 금곡동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

모든 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다.

감정가가 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로, 무권리 인수 및 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리나 보증금이 없습니다.

금곡양정행정복지센터 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

합리적인 감정가와 최근 시세 동향을 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다. 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가를 고려할 때, 본건은 45.24㎡ 면적에 2007년 준공 연도를 감안하면 평당가 700만원에서 850만원 사이로 평가될 수 있습니다.

이를 토대로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 희망가 (감정가 수준): 약 95,000,000원 ~ 100,000,000원

* 적정 희망가 (시장가 반영): 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원

인수되는 권리 및 보증금이 없다는 점을 감안하여, 경쟁 입찰 상황과 물건의 선호도를 고려했을 때 약 110,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 거래된 53.32㎡ 면적의 물건(135,000,000원)보다 합리적인 수준이며, 34.68㎡ 면적의 물건(75,000,000원)보다는 높은 가격 형성 가능성을 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.