나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3071 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-10 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""천마중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

적벽돌조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 39.01㎡, 복도식)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 ""잡종지""이나, 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3071 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-10 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지 면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

토지 지분: 28.17㎡ (약 8.52평)

건물 면적 (전유 부분): 39.01㎡ (약 11.79평)

건물 지분: 39.01㎡ (약 11.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 지역입니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접해 있습니다.

주위 환경은 "천마중학교" 북측 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2018년 7월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을10)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 78,908,237원으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

공부상 지목은 "잡종지"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, "지상권개요:" 뒤에 상세 내용이 없어 현재로서는 특별히 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 주변 다세대 및 연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 5월 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 503-2번지 소재 화성아트빌(연립, 1997년식, 76.77㎡)이 120,000,000원에 거래되었습니다 (약 517만원/평).

2026년 5월 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 365-3번지 소재 신강남하이츠(다세대, 1996년식, 69.12㎡)가 154,600,000원에 거래되었습니다 (약 739만원/평).

2026년 5월 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 407-5번지 소재 대영그린빌(다세대, 2009년식, 45.32㎡)이 115,000,000원에 거래되었습니다 (약 839만원/평).

본건은 전유면적 39.01㎡(약 11.79평)이며, 건물 연식은 1990-1991년경으로 파악됩니다.

최근 거래된 다세대 주택(신강남하이츠, 대영그린빌)의 평당 단가는 739만원~839만원 수준이나, 본건은 연식이 더 오래되었음을 감안해야 합니다.

연식(1996년)이 유사한 신강남하이츠의 평당 단가(약 739만원)를 기준으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(8000만원, 약 611만원/평)와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다.

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 "천마중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 연식이 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 공부상 지목과 현황이 상이하나, 일반적으로 크게 문제되지 않는 경우가 많습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 대한 상세 정보가 없어, 만약 미소멸 지상권이 존재한다면 별도의 부담이 될 수 있습니다. (현재로서는 상세 내용 부재)

도시지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등)

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 연식이 오래되었다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가되어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

본건의 전유 면적은 39.01㎡(약 11.79평)이며, 연식이 오래되었음을 감안할 때 감정가 수준의 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준에서 약간 상회할 수 있습니다.

권리상 특별한 인수 부담이 없고, 비교적 깨끗한 물건임을 감안하여, 보수적으로 68,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 경매 당일 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.