나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63820 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 226-109 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '덕은1리마을회관' 서측 근거리에 위치하고
있으며 주위는 소규모 제조업소, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상
황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건(1) 공히 인접필지 및 도로대비 완경사의 부정형 토지로서, 지목 '공장용지'이나,
현황 '법면(자연림)' 상태임.
대상물건(2) : 인접필지 및 도로대비 완경사의 사다리형 토지로서, 지목 '공장용지'이나,
현황 '법면(자연림)' 상태임.
대상물건(3,4) 공히 인접필지 및 도로대비 완경사의 사다리형 토지로서, '자연림' 상태임.
대상물건(5,6,8,13,14,21) 공히 지목 및 현황 '도로'임.
대상물건(7,9,10,20) 공히 인접필지 및 도로대비 완경사의 사다리형 토지로서, 일단의
'공장' 건부지로 이용 중임.
대상물건(15,16,22) 공히 인접필지 및 도로대비 완경사의 삼각형 토지로서,
지목 '공장용지'이나, 현황 '법면(자연림)' 상태임.
대상물건(17,18) 공히 지목 '임야'이나, 현황 '도로'임.

인접 도로상태

대상물건(1,2,15,16,22) 공히 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하나, 단차로 인해
차량의 직접 진출입이 불가하며, 인접필지를 통해 도보로 접근이 가능함.
대상물건(3,4) 공히 지적 및 현황 맹지로서, 인접필지를 통해 도보로 접근이 가능함.
대상물건(5,6,8,13,14,21) 공히 지목 및 현황 '도로'임.
대상물건(7,9,10,20) 공히 일단의 '공장' 건부지로서, 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의
포장도로와 각각 접함.
대상물건(17,18) 공히 지목 '임야'이나, 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2,10,20) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사
육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방
지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따
른 도로(도로일부포함)임.
대상물건(3,4) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>임.
대상물건(5~9,13~16,21,22) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구
역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
대상물건(17,18) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육
제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지
역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 지상에 후첨 '지적도 및 사진용지'와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(㉠
~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건(1,2,15,16,22) 공히 지목 '공장용지'이나, 현황 '법면(자연림)' 상태임.
대상물건(17,18) 공히 지목 '임야'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건(11-가) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

대상물건(12-나) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

대상물건(19-다) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건(11-가) : '공장(사무실) 등' 으로 이용 중임.
대상물건(12-나) : '공장'으로 이용 중임.
대상물건(19-다) : '공장'으로 이용 중임.

설비내역

대상물건(11-가) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
대상물건(12-나) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
대상물건(19-다) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화물용승강기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함하나, 이동식컨테이너박스(창고 등)는 매각에서 제외
2. 목록 17,18 토지는 지분매각임
3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구는 소재불명 상태임.
4. 목록1,2,15,16,22 토지는 지목은 공장용지이나 현황 법면이고, 목록 17,18 토지는 지목 임야이나 현황 도로임.
5. 목록 7,9,10,20 토지는 일단으로 공장의 건부지로 이용 중임.
6. 목록 11,12,19 건물은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 덕은리 226-96, 226-109, 226-110, 226-139 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 덕은리 226-96, 226-139, 226-156, 226-154 위 지상에 소재.
7. 목록 19 건물(C동) 마당의 일부 시설물(LPG 가스탱크외 일부)은 제3자인 주식회사 국제에너지의 소유로 매각에서 제외해 달라는 임차인 주식회사 쎄고의 2025. 10. 28.자 신청서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63820 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 226-109

* 용도: 공장

* 감정가: 4,480,167,200원

* 토지 면적: 6,599.00㎡ (약 1,996.95평)

* 토지 지분: 6,525.0828㎡ (전체 토지 면적 대비 지분으로, 상세 내용 확인 필요)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,836.00㎡ (약 555.39평)

* 건물 지분: 1,836㎡

* 건물 제시외 면적: 192.00㎡ (매각 제외 물건 포함 가능성 있음)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '덕은1리마을회관' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 제조업소, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

1.1. 1.토지 현황 및 이용상태

* 대상 물건(1,2,15,16,22): 지목은 공장용지이나 현황 법면(자연림) 상태이며, 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 부정형 또는 사다리형 토지임.

* 대상 물건(3,4): '자연림' 상태이며, 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 사다리형 토지임.

* 대상 물건(5,6,8,13,14,21): 지목 및 현황 '도로'임.

* 대상 물건(7,9,10,20): 지목은 공장용지(건부지)이며, 현황 '공장' 건부지로 이용 중인 완경사의 사다리형 토지임.

* 대상 물건(17,18): 지목은 임야이나 현황 '도로'임.

1.1. 2.도로 접근성

* 대상 물건(1,2,15,16,22): 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하나, 단차로 인해 차량의 직접적인 진출입은 불가하며, 인접 필지를 통해 도보 접근이 가능함.

* 대상 물건(3,4): 지적 및 현황 맹지로서, 인접 필지를 통해 도보로 접근이 가능함.

* 대상 물건(5,6,8,13,14,21): 지목 및 현황 '도로'임.

* 대상 물건(7,9,10,20): 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 대상 물건(17,18): 현황 '도로'임.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 대상 물건(1,2,10,20): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

* 대상 물건(3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

* 대상 물건(5~9,13~16,21,22): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)임.

* 대상 물건(17,18): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 근저당권(중소기업은행, 2012-07-13)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨. (등기부상 모든 권리가 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 주식회사 쎄고:

보증금: 40,000,000원, 차임: 3,000,000원, 전입/사업자 등록일: 2024-11-26, 확정일자: 2025-10-17, 배당신고일: 2025-10-28, 대항력 없음.

* 최규준:

보증금: 0원, 차임: 1,000,000원, 전입/사업자 등록일: 2024-11-29, 확정일자: 없음, 배당신고일: 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 대상 물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재로, 주위에는 소규모 제조업소, 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역임.

* 대상 물건 용도: 현재 공장 용도로 이용 중이며, 향후에도 공장 또는 관련 산업 시설로서의 활용이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '덕은1리마을회관'에서 서측으로 근거리에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. (제공된 정보 내에서는 별도 혐오시설 및 편의시설에 대한 구체적 언급 없음)

* 교통: 차량 진출입이 가능하나 일부 토지의 경우 접근성에 제한이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황과 지목 불일치: 일부 토지(1,2,15,16,22)는 지목이 공장용지이나 현황 법면(자연림) 상태이며, 일부 토지(17,18)는 지목이 임야이나 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인 필요.

* 도로 접근성: 일부 토지는 맹지이거나, 인접 필지를 통해 도보로만 접근 가능하며, 단차로 인해 차량 직접 진출입이 어려운 구간이 존재함.

* 건물 소재지 불일치: 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 건물 소재지와 현황 소재지 간 차이가 존재함 (예: 덕은리 226-109, 226-110, 226-139 등에 등재되었으나 현황은 226-96, 226-139, 226-156, 226-154 등에 소재). 이는 추후 건물 관리 및 증개축 시 문제가 될 수 있음.

* 제시외 물건 제외: 이동식 컨테이너 박스(창고 등) 및 목록 19 건물(C동) 마당의 일부 시설물(LPG 가스탱크 외 일부)은 제3자 소유이거나 임차인 신청으로 인해 매각에서 제외됨.

* 기계기구 소재 불명: 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구는 소재불명 상태로 매각 대상에서 제외될 수 있음.

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 관계가 복잡할 수 있어 권리 분석 시 주의가 요구됨.

* 임차인 관련: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 및 차임 지급 내역이 존재하므로 명도 절차 진행 시 고려 필요.

* 토지 지분 및 매각 대상 불일치 가능성: 전체 토지 면적(6,599.00㎡) 대비 토지 지분(6,525.0828㎡)에 차이가 있으며, 목록 17,18 토지가 지분 매각이라는 내용이 있어, 실제 매각되는 토지의 범위에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 월롱면에 위치한 공장용 토지 및 건물로서, 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 다수의 토지 필지로 구성되어 있으며, 일부 토지의 지목과 현황이 상이하고 도로 접근성에 제한이 있는 필지가 포함되어 있습니다.

* 건물 등기부 및 건축물대장상 주소지와 현황 주소지 간 차이가 있어 현장 확인이 필수적입니다.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 제시외 물건 제외 및 기계기구 소재 불명 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 규모 있는 공장 부지 확보 가능.

* 모든 권리 관계가 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없음.

* 향후 지역 개발 잠재력 및 공장 용도로의 지속적인 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,480,167,200원

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

* 참고 사항: 본 물건은 감정가 및 인수 보증금을 바탕으로 기본적인 정보를 제공합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 주변 시세, 명도 가능성, 추가적인 수리 또는 개발 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.