나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91442 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2022.04.11

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 1층 건물로서(현황 ""각파이프구조 경사지붕"")
외벽 : 신축 중 중단된 상태임(치장벽돌, 징크판넬 등).
내벽 : 신축 중 중단된 상태임.
창호 : 신축 중 중단된 상태임(샤시창호 등).

이용상태

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 주택 용도로 신축 중 중단된 상태임.

설비내역

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 주택 용도로 신축 중 중단된 상태임.

부합물 및 종물

지붕과 1층 천장 사이의 공간에 다락이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕이나 현황 경사지붕으로 목측되고, 본건 건물과 형태가 유사한 인접토지(아미리 149-60)상 구조물을 참작할 때 각파이프구조로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 사용승인시 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 발생할 수 있는 점, 1차설계변경시와 차이로 인한 건축인허가 관련사항 및 물적동일성 인정여부 등에 대하여 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경91442 (1)

소재지

경기도 연천군 미산면 아미리 145-59

토지 면적

834. 00㎡ (약 252.29평)

건물 면적

94. 82㎡ (약 28.68평)

건물 구조 및 상태

공부상: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

현황: 각파이프구조 경사지붕, 신축 중 중단된 상태 (사용승인 받지 않음)

용도

단독주택

감정가

361,790,000원

경매 구분

부동산강제경매

매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

지역적 특성

본 물건은 경기도 연천군 미산면에 소재하며, 비교적 한적한 전원 지역에 속합니다.

교통 접근성

최근 수도권 전철 1호선이 연천역, 전곡역, 청산역까지 연장 개통되어 서울 접근성이 향상되었습니다. 미산면 지역은 연천군 내 주요 도로인 37번 국도를 통해 인근 지역 및 파주시로의 이동이 가능하며, 연천군의 농어촌버스 노선이 운행 중에 있습니다. 다만, 대중교통 이용 시 환승 등이 필요할 수 있습니다.

주변 환경

주변으로 임진강과 같은 자연경관이 있으며, 연천 숭의전지, 당포성 등 역사 유적지와 캠핑장 등 관광 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 미산면 지역에서는 일부 주민들이 환경 문제로 우려하는 스마트팜 조성 및 폐기물 처리 시설 관련 사업 추진에 대한 논란이 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 12일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

등기부 요약

토지 등기부상 여러 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등이 존재했으나, 모두 말소 대상입니다. 총 채권액은 266,808,622원입니다.

건물 등기부상 소유권 보존 등기가 있으며, 강제경매(본 건)가 말소기준권리이나 건물 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 없습니다 (합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재는 없으나, '목록2. 지상 제시외 구조물 매각 제외, 이를 감안한 토지 토지가격 90,085,000원, 제시외 구조물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명'이라는 비고 사항이 있습니다. 이는 매각에서 제외된 제시외 구조물과 관련하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있음을 시사하며, 이는 중요한 인수 사항이 될 수 있습니다.

채권자

본 경매의 신청 채권자는 파주연천축산업협동조합입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연천군 미산면은 전형적인 농촌 지역으로, 활발한 상업 지구보다는 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 검색된 정보에 따르면, 이 지역에서는 음식물쓰레기 처리 시설 설치 관련 주민들의 반대 의견이 존재하며, 이는 지역 발전에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

연천군 미산면은 자연경관이 뛰어나 캠핑장, 관광지 등이 다수 위치하고 있어 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 연천군청에서 제공하는 관광 정보 및 PC방과 같은 편의시설에 대한 정보가 일부 확인됩니다. 다만, 대형마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 미산면 아미리 인근에서 직접적으로 확인되지 않아, 인근 읍면 지역을 이용해야 할 가능성이 있습니다.

주변 녹지 및 여가시설

임진강과 같은 자연 자원이 풍부하며, 다양한 관광 명소가 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

신축 중단 및 미사용승인 상태

본 건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로 신축이 중단된 건물입니다. 이는 준공에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 건축법 위반으로 인한 제재 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

공부상과 현황의 차이

건물의 공부상 구조(철근콘크리트, 평스라브지붕)와 현황(각파이프구조, 경사지붕)이 상이합니다. 이러한 차이는 건축물대장과의 불일치로 이어져 향후 건물 등기, 증축, 개축 시 문제가 될 수 있으며, 감정가에도 영향을 미칩니다.

제시외 구조물 및 법정지상권 관련 불확실성

매각 대상에서 제외된 제시외 구조물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점은 매우 중요한 위험 요소입니다. 이는 해당 구조물 소유자가 토지 사용권을 주장하며 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

지역 내 갈등 요소

미산면 지역에서 스마트팜 조성 사업과 관련하여 폐기물 처리 시설 등 환경 문제에 대한 주민 반대 시위가 있었던 점은, 향후 지역 커뮤니티와의 관계 형성이나 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 미산면의 토지 및 단독주택으로, 현재 신축 중단 및 미사용승인 상태이며 공부상 건물 현황과의 차이가 존재하는 물건입니다. 또한, 매각 제외된 제시외 구조물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점은 매우 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 환경은 자연 친화적이나, 일부 지역 주민들과 개발 사업 간의 갈등이 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 상당한 추가적인 시간, 비용, 법적 검토가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 중단 상태의 건물이지만, 토지의 가치와 함께 신축 완료 시 잠재적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

개선된 대중교통망(1호선 연천 연장)은 서울과의 접근성을 향상시켜 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

그러나 법정지상권 관련 불확실성과 미사용승인 상태 등 중대한 리스크를 해소해야 하는 과제가 남아있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히,JSON 형태의 주변 시세 정보가 제공되지 않았습니다.

본건의 감정가는 361,790,000원이나, 신축 중단 상태, 건축법상 미사용승인, 공부상과 현황의 불일치, 그리고 제시외 구조물과 관련된 법정지상권 성립 불명확성 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태의 정밀 진단, 법률 전문가를 통한 법정지상권 성립 여부 및 관련 법규 검토, 그리고 미산면 지역 내 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 건축 허가 가능성 등을 종합적으로 조사하는 과정이 필수적입니다. 본건의 경우, 인수해야 할 보증금은 없으나, 건물의 완성 및 법적 문제 해결에 필요한 제반 비용과 리스크를 감수한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.