나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3411 [1] 경기도 포천시 내촌면 마명리 109-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 마명리 소재 ""마명2리 마을회관""동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모의 소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 공장지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) = 평탄한 부정형의 토지로서, 공업용으로 이용중임

기호(3) = 평탄한 부정형의 토지로서, 지목 및 현황 '도로'임.

인접 도로상태

기호(1) = 남서측으로 노폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접함

기호(3) = 지목 및 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(3) = 계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 위 지상에 제시외 건물이 소재함 (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'참조 바랍니다).

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 본건 기호(1) 지상 위 소재하는 제시외 건물 기호 ㉠ ~ ㉥ (후첨""지적 및 건물개황도 등""참조)이 소재하며 건축시스템(세움터) 확인결과 「허가일련번호 가설건축물축조신고?611, 허가/신고일 2017-11-21, 대지면적(㎡) 2,078, 건축 면적(㎡) 506.8」신고를 필한 것으로 확인되며, 제시외 건물 기호 ㉠ ~ ㉥의 구조, 규격, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가방식을 병용한 원가법으로 가액을 별도 산정하였으며 면적 등은 개략 실측등에 의하였는 바, 정확한 면적 등을 위하여는 측량 등 전문적인 실사가 수반되어야 할 것으로 사료되며, 면적, 소유권관계, 일괄 경매여부는 경매진행 및 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량판넬조 경량판넬지붕 지상 1층(사용승인일:2000.01.04)건으로,

외 벽 : 판넬노출 마감 등
내 벽 : 판넬노출 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

공업용(휴게실 및 창고, 공장, 사무실 등)으로 이용중임 (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조바랍니다)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 ㉠ ~ ㉥ (후첨""지적 및 건물개황도 등""참조)이 소재하며 건축시스템(세움터) 확인결과 「허가일련번호 가설건축물축조신고?611, 허가/신고일 2017-11-21, 대지면적(㎡) 2,078, 건축 면적(㎡) 506.8」신고를 필한 것으로 확인되며, 제시외 건물 기호 ㉠ ~ ㉥의 구조, 규격, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가방식을 병용한 원가법으로 가액을 별도 산정하였으며 면적 등은 개략 실측등에 의하였는 바, 정확한 면적 등을 위하여는 측량 등 전문적인 실사가 수반되어야 할 것으로 사료되며, 면적, 소유권관계, 일괄 경매여부는 경매진행 및 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 본건 기호(2)는 일반건축물대장(갑)상 위반건축물로 등재되어 있으며, 일반건 축물대장(을) 변동사항 상 <2017.09.27. 건축과-40396호에 의거 위반건축물 시정완료 보고로 위반건축물 변경표시[2006년이전 지상1층/1동 경량판넬 공장 70 ㎡에서 49㎡로 일부철거, 2007년경 지상1층/1동 경량판넬 공장 342㎡ 잔존, 2010년경 지상1층/1동 경량판넬 공장(창고) 19.59㎡ 자진철거로 시정완료, 2011 년경,2006년 이전 지상1층/3동 강파이프(강판) 공장(창고) 145.75㎡ 잔존, 2014 년경 지상1층/1동 강파이프(강판) 공장(창고) 26.25㎡ 자진철거로 시정완료]>등 재되어 있으니 경매진행시 참조바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 제시외 건물 2-1~2-6 가설건축물신고 필

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3411 (1)

소재지: 경기도 포천시 내촌면 마명리 109-1

용도: 공장

감정가: 1,406,936,000원

토지면적: 2150.00㎡ (약 650.38평)

건물면적: 880.00㎡ (약 266.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더좋은새마을금고 (추정)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 포천시 내촌면 마명리 소재 '마명2리 마을회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

토지는 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 지목 및 현황 '도로'로 이용되는 토지도 포함됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을12 근저당권 (더좋은새마을금고, 2024년 3월 15일 접수, 채권액 1,170,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 1명 (한 )이 존재합니다.

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 3,500,000원

- 전입/사업일자: 2013년 1월 18일

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2025년 10월 21일

- 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 명시된 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 주의 필요)

등기부 채권 총액:

총 채권액은 약 1,950,371,543원입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

특이사항:

* 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(가설건축물 신고 필, 약 506.8㎡)이 포함되어 일괄매각됩니다.

* 건물(2)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되었으나, 시정완료 보고 처리되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 포천시 내촌면에 위치한 공장지대 내에 자리하고 있습니다. 주변이 유사한 용도의 공장 및 창고 시설로 구성되어 있어, 해당 업종의 사업체 운영에 적합한 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 순수 산업용 물건으로서의 특징이 강합니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 '마명2리 마을회관'이 위치하고 있습니다. 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 공장지대 특성상 주변 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인:

한 임차인은 2013년부터 거주/사업을 영위해 왔으며 대항력이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 정확한 권리관계 및 배당 내역을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 위반건축물 이력:

약 506.8㎡ 규모의 제시외 건물(가설건축물)이 포함되어 일괄매각됩니다. 또한, 건물(2)에 위반건축물 이력이 있으나 시정 완료된 것으로 확인됩니다. 이러한 부분은 향후 건축물 관련 규제나 재산권 행사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

계획관리지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되므로, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규 준수가 중요합니다.

* 공동담보:

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 포천시 내촌면에 위치한 공장으로, 감정가는 약 14억 원입니다. 넓은 토지 면적(2150㎡)과 실질적인 건물 면적(880㎡)을 갖추고 있으며, 일부 제시외 건물도 포함됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 경매 절차상 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따른 추가 확인은 필요합니다. 공장지대에 위치하여 해당 업종의 생산 시설 운영에 적합한 환경입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 넓은 토지 면적과 공장 시설 확보:

2150㎡의 토지와 880㎡의 공장 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있습니다.

* 공장지대 입지:

포천시 내촌면의 산업 단지 또는 공장 밀집 지역에 위치하여 사업 운영 및 확장에 유리합니다.

* 권리관계 비교적 명확:

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 주요 권리는 대항력 있는 임차인이나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적입니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,406,936,000원)를 기준으로 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 30,000,000원이 낙찰자가 직접 인수해야 할 부담은 없는 것으로 해석됩니다. 따라서, 낙찰자는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 향후 매각 동향, 본 물건의 특수성(제시외 건물, 위반건축물 이력 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 유사 물건 낙찰 사례 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.