나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72932 [1] 경기도 양주시 백석읍 연곡리 180-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 백석읍 연곡리 ""연곡초등학교"" 북서측 방향에 소재하며, 주위는 농경지 등이 위치하고
전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1
인접토지 대비 등고평탄한 사다리 토지로서 현황 전임.
일련번호 2
인접토지 대비 등고평탄한 사다리 토지로서 현황 주택부지임.

인접 도로상태

일련번호 1
남서측으로 노폭 약 8m내외의 현황 도로에 접함.
일련번호 2
북서측으로 노폭 약 8m내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
계획관리지역 , 성장관리계획구역(공업형,백석06) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문
의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호 2
계획관리지역 , 성장관리계획구역(공업형,백석06), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지
역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-1338호]

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 단독주택으로
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

기본적인 위생 급배수설비 등 갖추었음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각
목록1. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72932 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (등기부상 백석농업협동조합으로 확인됨)

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 양주시 백석읍 연곡리 180-26

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3128.00㎡ (약 946.37평)

건물면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

1.3. 감정가

감정가: 1,220,144,300 원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 백석읍 연곡리 "연곡초등학교" 북서측 방향에 소재하며, 주위는 농경지 등이 위치하여 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역 (공업형, 백석06)

* 소로1류 (폭 10m~12m) 도로에 접합 (일련번호 1, 2)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (일련번호 2)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 토지 등기부:

* 갑1: 1984-05-16 소유권이전 (지영복)

* 갑2: 2004-05-07 소유권이전 (김경자)

* 을12: 2021-10-27 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 520,000,000원, 말소기준권리)

* 을13: 2021-10-27 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 195,000,000원)

* 갑4: 2025-08-07 임의경매 (백석농업협동조합, 604,984,001원)

* 건물 등기부:

* 갑1: 2021-11-25 소유권보존 (김경자)

* 을1: 2022-03-08 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 520,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 2022-03-08 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 195,000,000원)

* 갑2: 2025-08-07 임의경매 (백석농업협동조합, 604,984,001원)

3.2. 말소기준권리

토지 등기부의 2021-10-27자 근저당권 (을12) 및 건물 등기부의 2022-03-08자 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는권리

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 채무총액

등기부상 채무 총액 (근저당 합계): 520,000,000원 + 195,000,000원 = 715,000,000원. (임의경매 청구액 604,984,001원)

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금도 없습니다.

4. 상권분석

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 담긴 JSON 데이터가 누락되어 있어 상세한 시세 분석이 어렵습니다. 주변의 실거래가 및 매물 현황을 파악하기 위해 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 다만, 최근 경매알리미 자료에 따르면 백석읍 연곡리 일대에 129평 토지가 2.3억 (평당 180만원)에 매물로 나온 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 토지 면적 및 특성과 직접적인 비교는 어려우나, 지역 내 부동산 거래 동향을 가늠하는 참고 자료가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 대상 물건은 "연곡초등학교" 북서측에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

* 주위는 농경지가 많아 전반적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 기타 편의시설, 의료 시설, 문화 시설 등에 대한 상세 정보는 부족하므로, 현장 방문 시 또는 추가 조사를 통해 파악이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명

대상 토지는 현황상 전(밭) 및 주택 부지로 이용 중이며, 농지법상 농지 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 기타리스크

* 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 축사 신축이나 특정 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 농경지 인근의 경우 농업 시설이나 관련 시설이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 감정평가서상 토지 지상의 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 등은 평가에서 제외되었으므로, 인수 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 연곡리에 위치한 단독주택용 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 넓은 토지 면적 (3128㎡)을 가지고 있으며, 계획관리지역으로 향후 토지 활용에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이어서 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다. 단층 경량철골구조의 단독주택은 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 중요한 관건이 될 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 약 946평에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 개발, 또는 전원생활 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역: 건축 및 개발 행위에 비교적 자유로운 계획관리지역에 속해 있어 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 분석에 따른 위험 부담이 적습니다.

* 주변 환경: 농경지가 인접한 조용한 전원 생활 환경을 제공합니다.

9. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 부동산 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 누락되어 있어 최근 시장 가격 동향을 반영하기 어렵습니다.

감정가는 1,220,144,300원입니다. 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 선에서 입찰가가 결정되나, 본 물건은 토지 이용의 특성(농지) 및 지역 시세를 고려한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70%~80% 수준을 예상 범위로 제시할 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 8억 5천 4백만원

* 감정가 80% 수준: 약 9억 7천 6백만원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위는 약 8억 5천만원 ~ 9억 8천만원으로 추정되나, 이는 매우 보수적인 추정치이며, 반드시 현장 방문, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 그리고 신뢰할 수 있는 부동산 전문가와의 상담 및 상세한 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.