나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13053 [1] 서울특별시 강북구 수유동 277-36 런던빌 비동 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본거은 서울특별시 강부국 수유동 소재 ""4.19민주묘지역(우이신설선)"" 남측 인근에 위치함.
주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집하여 소재하는 주택지대로서
제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철역(4.19민주묘지역:우이신설선) 및
노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 6층 603호로서
외벽:타일붙임,석재붙임 마감 등.
내벽:벽지도배,타일붙임 마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2017.06.22일자로 사용승인되고,
방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,도시가스보일러에 의한 개별난방설비
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 평지로서,
도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약22미터, 북동측 및 남동측으로 각각 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 수유동 277-36소재>
도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역,
조망가로특화경관지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<강북구 수유동 277-37소재>
도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 도로(접합),
조망가로특화경관지구
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 277-36번지, 런던빌 B동 6층 603호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13053 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지 면적은 14.30㎡ (약 4.33평)이며, 건물 면적은 36.22㎡ (약 10.96평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "4.19민주묘지역(우이신설선)" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 4.19민주묘지역(우이신설선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 평지로서 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 남서측으로 약 22미터, 북동측 및 남동측으로 약 3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고 높이 제한 구역), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 3미터 건축선 지정 구역으로 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 말소기준권리(부산지방법원 2023카단105446, 주택도시보증공사 가압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(송근식) 명의의 임차인이 존재하나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려했을 때 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 수유동 일대는 주거 밀집 지역으로, 4.19민주묘지역 역세권과 인접하여 비교적 활발한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 산재해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건축물대장 상 주요 용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, '공동주택 및 업무시설'로도 표기되어 있어 실제 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4.19민주묘지역(우이신설선)을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 상점, 음식점, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 4.19민주묘지역 및 주변 공원 등 녹지 공간 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 수유초등학교, 삼각산중학교, 강북고등학교 등 다수의 교육 시설이 반경 내에 위치합니다.

* 의료시설: 강북구 소재 병원 및 의원급 의료기관 접근이 용이합니다.

* 주변 시세:

* 2026년 6월, 북한산그랑빌(2008년식, 전용 69.57㎡)이 28,200만원에 매매되었습니다 (평당 약 1,340만원).

* 2026년 6월, 동성하이츠빌라(1992년식, 전용 74.69㎡)가 19,200만원에 매매되었습니다 (평당 약 850만원).

* 2026년 6월, 주영하이츠빌라(1998년식, 전용 73.23㎡)가 24,000만원에 매매되었습니다 (평당 약 1,086만원).

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용은 매수인에게 유리한 조건이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 구체적인 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 규제: 지구단위계획구역, 가로구역별 최고 높이 제한 구역, 건축선 지정 구역 등은 향후 건물 활용이나 신축, 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 공동주택 및 업무시설 병기: 건축물대장 상 '공동주택 및 업무시설'로 기재된 부분이 용도 혼재 가능성을 시사하므로, 실제 현황과 일치하는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강북구 수유동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 다세대주택입니다.

전반적인 입지 조건, 교통 환경, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요인입니다.

권리 관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석했을 때, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우이신설선 4.19민주묘지역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 주택도시보증공사의 채무 인수 포기 확약으로 인해 임차 보증금 관련 위험이 없습니다.

* 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주하거나 임대 놓기 용이합니다.

* 전용면적 약 11평 규모로 1~2인 가구 실수요자 또는 소형 임대 수익 목적 투자자에게 적합합니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 233,000,000원이며, 전용면적은 약 10.96평입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 매매 사례(2026년 6월)에서 가장 유사한 북한산그랑빌(2008년식, 전용 21.04평)의 평당가가 약 1,340만원으로 산정되었습니다.

이를 본 건의 전용면적(10.96평)에 대입하면 약 14,670만원의 시세가 산출됩니다.

그러나 본 건은 2017년식으로 북한산그랑빌보다 신축이며, HUG의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려해야 합니다.

감정가(평당 약 2,125만원)는 주변 신축 아파트 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG 관련 리스크 해소로 인해 실질적인 부담은 줄어듭니다.

따라서, 감정가의 80~85% 수준인 185,000,000원 ~ 198,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시세, 건물의 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.