나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51860 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 송파초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 용빌딩, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 석촌역(지하철 8,9호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물내 7층 703호로
외벽:석재붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터, 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 손나은의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 6. 26.자로 제출

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51860 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층703호

용도: 다세대주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.051㎡ (약 1.22평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

건물지분: 13.055㎡ (약 3.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보: 신청채권자 겸 임차권자 손나은의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 26일 제출하였습니다. 이는 본 건 매수인이 해당 임대차보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사(승계인) / 손나은(원임차인). 보증금 250,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정일자 2022년 5월 6일. 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 20일자 주식회사두루드림대부의 가압류 (갑7) 입니다. 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 5,853,299,506원.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 송파초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 업무용 빌딩, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 8, 9호선 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 7층 703호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다. 2021년 7월 30일 사용 승인된 건물입니다.

2.4. 토지 이용 상태

인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터, 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구), 도로, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타(건축물 최고 높이 지정구간), 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 채무자에 대한 강제경매 신청으로 본 건이 진행 중입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 주택도시보증공사(손나은 승계)가 존재하나, 대항력은 없으며 우선변제권만 주장하고 있습니다. 또한, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 관련 등기(신탁등기말소 등)가 존재하며, 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 송파초등학교 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 업무용 빌딩과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 8, 9호선 석촌역이 인근에 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송파초등학교를 비롯한 교육시설과 석촌역 주변의 상업시설, 근린생활시설 등 생활 편의 시설 접근이 용이한 편입니다.

5.2. 주거 환경

업무시설과 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 함께 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적의 한계

본건의 건물 면적(13.05㎡)이 매우 협소하여, 단독 거주 외의 활용도에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 수요층을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계 경과

HUG의 임차권 승계 및 대항력 포기, 임차권 등기 말소 동의 등 다소 복잡한 과정을 거쳤으며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제약

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 신규 거래에 대한 제한이 있을 수 있습니다 (지정 기간: 2025.3.24.~2025.9.30.). 또한, 건축물 최고 높이 지정 구간 등 추가적인 건축 규제 사항이 있을 수 있어 건축 관련 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 송파구 송파동 소재 에스아이팰리스레이크잠실의 7층 703호입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 노후도가 비교적 낮아(2021년 사용승인) 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 13.05㎡라는 매우 작은 전용 면적은 잠재적 수요층을 제한할 수 있으며, 토지 이용계획 상의 각종 규제 사항에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다. 감정가는 292,000,000원이며, 최근 유사 면적 대비 거래 사례를 고려할 때 시장 가치와의 비교 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 핵심 지역 내 위치: 송파대로 제1지구 지구단위계획구역 내에 위치하며, 석촌역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 인수 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 비교적 신축에 가까운 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 가격 경쟁력 가능성: 유사 면적의 매물 대비 감정가 및 향후 낙찰가에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 지역 내 다른 다세대주택 매물(22.42㎡ ~ 46.56㎡)이 278,000,000원에서 388,000,000원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. 본건은 13.05㎡로 면적이 매우 작아 직접적인 비교는 어렵지만, 보증금 인수 부담이 없는 점과 건물의 신축 연식을 고려할 때, 현재 감정가는 시장 상황을 충분히 반영하지 못했을 가능성도 있습니다.

주변 유사 물건들의 단위 면적당 가격대를 고려하고, 본 건의 소형 면적 특성을 감안했을 때, 예상되는 시장 가치는 약 210,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 낙찰 후 명도 및 추가 비용을 고려하여 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 등기부 권리관계, 건축물대장 등 상세 자료를 재확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.