나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51775 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층411호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형
아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원
등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 ""녹번역"" 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상12층건 내 제4층 제411호로서
(사용승인일: 2006.01.20),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설),
제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울서부지방법원 2025타경51775 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 4층 411호에 소재합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상12층 건물 내 제4층 제411호이며, 2006년 01월 20일에 사용승인되었습니다.

본 물건의 공부상 용도는 교육연구시설이며, 현재 교육연구 및 복지시설로 이용중입니다.

감정가는 990,000,000원입니다.

토지 면적은 20.08㎡ (약 6.08평)이며, 건물 면적은 56.34㎡ (약 17.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로 중복사건이며, 현재 교육연구 및 복지시설로 이용중이라는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 건물 및 토지 세부 정보

* 건축물대장상 주용도: 노유자시설 (교육연구및복지시설, 제2종근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 승인일자: 2006년 01월 20일

* 전체 층수: 지하 4층, 지상 12층

* 호수: 총 137호

* 토지 형상: 인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형

* 건물 전용 면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

* 본 물건의 건물 면적은 56.34㎡이며, 이는 전용 면적으로 간주됩니다. 해당 건물은 노유자시설로 분류되므로, 일반 아파트와 같은 분양 면적 개념은 적용되지 않을 수 있습니다.

* 토지 지분 면적: 20.08㎡ (약 6.08평)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장과 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

남동측 및 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울서부지방법원의 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 17일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (채권액 480,000,000원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 720,000,000원 (근저당 480,000,000원 + 강제경매채권액 248,491,234원)입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오경선

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 11일

확정일자: 2022년 11월 01일

배당신고일자: 2024년 12월 02일

대항력: 없음 (매각으로 소멸 예상)

비고: 한국주택금융공사 관련 보증금으로 추정됩니다.

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 은평구청과 녹번역 인근에 위치하여 행정 및 교통의 편의성이 뛰어납니다.

주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

건물 자체는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설로 이용되고 있어, 해당 업종의 수요가 존재합니다.

인근 지역의 개발 잠재력에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 은평구청을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 의료시설: (정보 부족, 추가 확인 필요)

* 공공시설: 은평구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 '2025타경51775 (1)'로, 동일 물건에 대해 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 도로 폭: 본건으로 접하는 남동측 및 남서측 도로 폭이 약 4m로 협소하여 차량 통행 및 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

* 이용 용도: 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중이나, 향후 용도 변경 또는 전환 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 지하철 역세권에 위치한 집합건물로, 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

안정적인 권리 관계를 바탕으로 매각으로 인한 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 제2종일반주거지역 등의 용도 제한과 협소한 도로 폭은 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지 조건과 권리 관계를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역과 인접하여 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 다목적 활용 가능성: 교육연구시설, 복지시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 활용이 가능하여 잠재적 수익성을 높일 수 있습니다.

* 권리 관계의 안정성: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 인근 공공시설: 은평구청 등 주요 공공시설과의 접근성이 높아 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 감정가: 990,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 990,000,000원을 기준으로, 향후 시세 변동, 물건 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가의 80% ~ 100% 수준 (약 792,000,000원 ~ 990,000,000원)을 초기 입찰 고려 범위로 제안합니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 임대료 수준 조사, 용도 전환 가능성 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.