나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51725 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 455-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ""북가좌2동주민센터"" 동측 인근에 위치하는
단독주택 내 공유지분으로서, 주변은 본건이 접한 북동측 노변으로 단독주택, 다세대주택
등이 주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 직선거리 약 500m 거리에
지하철6호선 ""증산역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로서, 단독주택(4개호의 구분소유적 공유)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하며, 남서측으로 약 1.5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

""건물감정평가요항표"" 및 ""내부구조도"" 참조.

공부와의 차이

""건물감정평가요항표"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 지층 북동측(현관문; 102호, 지층 가호)으로서,
외벽 : 벽돌마감 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

""기타참고사항(임대관계 및 기타)"" 참조.

공부와의 차이

본건은 공부상 단독주택의 공유지분이나, 현황 지층~2층 총 4개호(지층 2개호, 1층 및 2층
각 1개호)의 구분소유적 공유인 물건으로, 본건 공유자의 전유부분으로 탐문되는
지층 북동측(현관문; 102호, 지층 가호)을 특정하여 평가하였으니, 경매진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 후첨 사진과 같이 벽체와 담장, 계단을 이용하여 출입문을 설치함.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서에 의하면 구분소유적 공유 물건으로, 본건 공유자의 전유부분으로 탐문되는 지층 북동측(현관문:102호, 지층 가호)을 특정하여 평가하였고, 이 부분을 특정하여 매각 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51725 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 455-10

용도: 단독주택 (구분소유적 공유 물건으로, 특정 지층 북동측(현관문:102호, 지층 가호) 부분을 매각 대상으로 함)

토지면적: 150.90㎡ (약 45.64평)

건물면적: 238.28㎡ (약 72.08평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지지분: 25.15503㎡ (약 7.61평)

건물지분: 42.77㎡ (약 12.94평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 109,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 요약)

주용도: 단독주택

구조: 벽돌구조 (연와조)

지붕: 콘크리트 슬래브

층수: 지하 1층, 지상 2층

건축일자: 1988년 11월 30일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "북가좌2동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등이 주로 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 6호선 "증산역"이 직선거리 약 500m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 약 1.5m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다. 등기부등본 상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (2024-08-06, 최동훈 근저당권, 479,500,000원)

3.3. 인수되는 권리

없음. (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 필요)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김상민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1989년 09월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 전입일자가 매우 오래된 점을 고려할 때, 인수되는 보증금은 없으나 대항력 존재로 인한 법적 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 매각합니다.

* 대항력있는임차인: 상기 임차인 김상민의 권리 분석이 중요합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 구분소유적 공유: 본건은 단독주택 내 구분소유적 공유물건으로, 특정 전유부분(지층 북동측, 102호, 지층 가호)을 특정하여 평가 및 매각하므로, 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 추정 시세 분석 결과, 전용면적 27.39㎡는 약 2억 8천만원 (㎡당 약 1,022만원), 49.14㎡는 약 4억 4천 5백만원 (㎡당 약 905만원), 54.93㎡는 약 3억 9백만원 (㎡당 약 562만원) 수준으로 거래되었습니다. (2026년 7월 기준)

이는 아파트 등 집합건물의 시세이며, 본건은 단독주택 내 구분소유적 공유 지분이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 지역 생활 편의성

단지 인근에 북가좌2동 주민센터가 위치하고 있으며, 지하철 6호선 증산역 및 버스정류장 등 교통시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 보통 수준입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유자 우선매수

경매 절차에서 최고가 매수신고인이 결정되더라도, 공유자가 최고 매수 신고 가격과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

5.2. 지분 매각의 한계

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 매수인은 다른 공유자와의 관계 속에서 재산권을 행사해야 합니다. 이는 추후 분할, 관리, 처분 등에 있어 복잡성과 제약을 초래할 수 있습니다.

5.3. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임)

등기부상 인수되는 보증금은 없으나, 1989년부터 거주 중인 대항력 있는 임차인 김상민 씨의 존재는 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연의 위험을 내포하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도, 임차인의 법적 지위 및 권리행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.4. 구분소유적 공유의 복잡성

본건은 단독주택을 구분하여 소유하는 형태이지만 법적으로는 공유물에 해당합니다. 정확한 전유부분(지하층 북동측 102호, 지층 가호)의 현황 및 경계, 다른 공유자와의 관계 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 서울시 서대문구 내 준수한 입지 조건.

* 감정가가 인근 실거래가 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보임.

* 단독주택 내 구분소유적 공유라는 특수성을 활용한 가치 재평가 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구에 위치한 단독주택의 지분 매각 건으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 구분소유적 공유 형태, 매우 오래된 전입일을 가진 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 및 차임 0원), 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인의 존재는 명도 과정에서 큰 변수가 될 수 있으므로, 법률 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 시세(㎡당 약 560만원~1,020만원)와 본건의 건물 지분 면적(약 12.94평, 42.77㎡)을 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 그 이상으로 추정될 수 있습니다. 그러나 구분소유적 공유, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등 여러 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준인 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.