나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51742 [1] 서울특별시 마포구 성산동 128-9 성재센트리움 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ‘성사중학교’동측 인근에 소재하는 성재센트리움 제101동 제4층 제402호로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가좌역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 내 4층 402호로서
(사용승인일: 2018.06.18)
외벽: 인조석돌붙임 등
내벽: -.
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 일단지로 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 약 18m내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1~5): 제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지(6): 제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51742 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 128-9 성재센트리움 101동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 383,000,000원

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

건물면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ‘성사중학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 주거지역과 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가좌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 4번 주택임차권

권리자: 김 (본래 임차인: 김인옥)

임대차보증금: 340,000,000원

전입일자: 2022.10.05

확정일자: 2022.09.08

특이사항: 상기 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되는 권리

* 소유권보존, 소유권이전, 강제경매(말소기준권리), 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 3. 기타 임차인 현황

* 임차인: 남 (본래 임차인: 남상헌)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업일자): 2025-05-14 (현재 시점 대비 미래일자)

확정일자: 2025-05-14 (현재 시점 대비 미래일자)

대항력: 있음

주의사항: 남상헌 임차인의 보증금 및 차임 정보가 일부 존재하나, 전입 및 확정일자 정보가 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 대항력 존재 여부 및 배당 절차에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 성산동 일대는 주거용 부동산이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 버스정류장 및 가좌역이 있어 유동인구가 존재하며, 주거민을 위한 근린생활시설 위주로 상권이 분포되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 성사중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 가좌역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 '(한강)폐기물매립 시설 설치제한지역'이 포함되어 있어 향후 관련 시설 설치 가능성에 대한 간접적 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 총 340,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 높아집니다. 이 보증금액이 본건의 현재 시세와 비교하여 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

* 남상헌 임차인의 불확실한 권리관계: 미래 시점으로 기재된 전입/확정일자 정보로 인해 실제 대항력 존재 여부 및 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 채무자 또는 물상보증인이 제공한 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 경매 진행에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 입지 조건이 양호합니다.

가장 큰 부담 요인은 3억 4천만원에 달하는 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 매수인이 치러야 할 총 비용이 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 총 투자 비용과 향후 예상되는 시세 상승분을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 마포구라는 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물로 상품성 확보

* 향후 주변 개발 및 지역 가치 상승 기대

* 인수되는 임차보증금을 고려한 매력적인 입찰가를 책정할 경우, 투자 수익률 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 383,000,000원

인수 임차보증금: 340,000,000원

시장 상황 및 유사 물건 거래 사례(JSON 데이터 분석)를 고려할 때, 본건 건물의 시장 가치는 감정평가액 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금을 총 매수 비용에서 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라,

합리적인 예상 입찰가: 약 43,000,000원 (383,000,000원 - 340,000,000원)

이는 매우 보수적인 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

총 예상 취득 비용: 약 383,000,000원 (입찰가 43,000,000원 + 인수 보증금 340,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.