나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51732 [1] 서울특별시 은평구 불광동 OOOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 ""서울불광초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 노후화된 편임.

교통상황

본건이 속한 ""(통칭)한창주택"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브 스페나쉬기와 3층건(사용승인일: 1985.10.15.) 중 제2층 제202호로서

외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 및 목재창호 등임.

이용상태

연립주택으로서 부속건물(지하층-공실) 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""(통칭)한창주택"" 서측 및 동측으로 통일로68가길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축허가.착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타

(1) 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 인근주민 탐문, 외부관찰 등에 의하였는 바
발코니확장, 욕실 위치 및 크기 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으며, 지하층은 전체
공실 상태로서 호수별 특정은 곤란한 상태이오니 경매 진행시 참조하시기 바람.

(2) 본건은 ""불광제5주택재개발정비사업구역"" 내에 소재하며 기준시점 현재, 관리처분
인가 후 이주 및 철거 예정인 것으로 탐문되오니 경매 진행시 참조하시기 바람.
(당해 조합사무실 서울특별시 은평구 불광로 102(불광동), 대표전화 02-3258-5860)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51732 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 264-14 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 997,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 72.67㎡ (약 22.0평)

토지지분: 72.67㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.64㎡ (약 27.4평)

건물지분: 90.64㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조, 경사슬래브 스페나쉬기

건축년도: 1985년 10월 15일 사용승인

층수: 3층 건물 중 제2층 제202호

내외부 마감: 외벽 - 벽돌쌓기 등, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호 - 샤시 및 목재창호

설비내역: 위생 및 급배수설비 등

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지 및 도로 대비 경사를 이루는 부정형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접도로상태: 본건 서측 및 동측으로 통일로68가길 소재.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 건축허가.착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(재개발사업), 과밀억제권역

1.7. 특이사항

재개발구역 (불광제5주택재개발정비사업구역) 내 소재. 기준시점 현재 관리처분인가 후 이주 및 철거 예정.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "서울불광초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대임. 전반적인 주위 환경은 노후화된 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 8월 30일 접수된 강민주 가압류 (등기구분: 갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권만 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 통상적으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한 모든 권리가 소멸됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 24일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 총 채권액 (말소기준권리 기준)

517,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주택지대에 위치하며, 재개발 구역으로 지정되어 향후 주거 환경 개선이 예상됩니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 일반적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

4.2. 재개발 사업 현황

"불광제5주택재개발정비사업구역" 내에 소재하고 있으며, 2024년 11월 28일 관리처분계획 인가 및 고시 이후 이주 및 철거가 예정된 단계입니다. 이는 향후 아파트 등 신축 주택으로의 전환을 통해 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다. (조합사무실: 서울특별시 은평구 불광로 102, 대표전화 02-3258-5860)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 서울불광초등학교가 위치하며, 버스정류장이 있어 교통 편의성이 있습니다. 주택지대 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

제공된 정보에 따르면 주변은 주택지대로 형성되어 있으며, 노후화된 편이라고 언급되어 있습니다. 구체적으로 명시된 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 불확실성

재개발 사업은 사업 지연, 계획 변경, 조합 내부 문제 등 다양한 변수가 존재할 수 있습니다. 현재 이주 및 철거 예정 단계이지만, 사업 완료 시점 및 조건은 불확실하며, 예상치 못한 추가 분담금이 발생할 가능성도 있습니다.

6.2. 조합원 지위 승계 및 현금 청산

낙찰자가 조합원 지위를 승계받을 수 있는지, 아니면 현금 청산 대상이 되는지에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 이 부분은 반드시 관할 구청 또는 해당 재개발조합에 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

1985년 준공된 건물로, 재개발 사업 진행 전까지는 건물 자체의 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 내부 상태의 불확실성

감정평가서 상 내부 구조 및 이용상태는 외부 관찰 등을 통해 조사되었으며, 발코니 확장, 욕실 위치 및 크기 등이 실제와 다를 수 있습니다. 지하층은 공실로 호수별 특정 곤란.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광동의 재개발 구역 내에 위치한 연립주택으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 물건입니다. 1985년 준공으로 건물 자체의 노후화는 진행되었으나, 재개발 사업을 통해 주거 환경 개선 및 가치 증대가 기대됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 재개발 사업의 진행 과정에서 발생할 수 있는 불확실성과 조합원 지위 관련 사항을 면밀히 확인해야 하며, 사업 완료 시 예상되는 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 불광제5주택재개발정비사업구역이라는 지위는 향후 신축 아파트 또는 주택으로의 전환 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 핵심 투자 포인트입니다.

* 입지 개선 기대: 정비 사업을 통해 낙후된 주거 환경이 개선될 가능성이 높습니다.

* 권리 관계 안정성: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰 시 인수 부담이 거의 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 2016년식 및 2003년식의 "다세대" 주택으로, 본건(1985년식 연립주택)과는 건물 종류 및 건축 연도가 다릅니다.

* 2016년식 (54.48㎡, 약 16.5평): 35,000만원 (약 3.5억원)

* 2016년식 (29.87㎡, 약 9.0평): 29,000만원 (약 2.9억원)

* 2003년식 (75.9㎡, 약 23.0평): 47,000만원 (약 4.7억원)

본건의 건물 면적은 90.64㎡(약 27.4평)로, 제시된 시세 물건 중 가장 넓은 면적보다 크지만, 건축 연도는 가장 오래되었습니다. 제시된 '다세대' 주택의 시세는 약 2.9억원에서 4.7억원 범위입니다.

본 건의 감정가는 997,000,000원(약 9.97억원)으로, 제시된 주변 '다세대' 주택 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 시 재개발로 인한 미래 가치가 상당 부분 반영되었거나, 토지 가치가 높게 평가되었음을 시사합니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 본 건은 재개발 구역 내 물건으로, 단순 현재 시세보다는 미래 가치가 중요하게 반영될 수 있습니다.

* 하지만 재개발 사업의 불확실성(사업 지연, 예상치 못한 분담금 등)은 주요 리스크 요인이므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 인수 부담은 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 미래 가치에 집중하여 입찰가를 산정합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 재개발 사업 진행 현황, 조합원 분담금, 일반 분양가 등을 추가로 파악한 후 최종 결정이 필요합니다.

하지만, 재개발의 잠재력을 고려하되 사업의 불확실성을 감안하여, 감정가(997,000,000원)의 70~90% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 대략 700,000,000원 ~ 897,000,000원 (7억원 ~ 8.97억원) 범위에 해당합니다.

실제 입찰가는 시장 분위기와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.