나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11380 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제2층 제207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 ""영동초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 건내 제2층 제207호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 번호: 서울남부지방법원 2025타경11380 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제2층 제207호

용도: 도시형생활주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 당산동 지역의 차량 정체 가능성은 고려해야 합니다.

* 건물 정보:

* 건물명: 나온타워

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 1층 / 지상 9층 건물 중 제2층 제207호

* 준공일: 2012년 05월 15일

* 총 동 면적: 1480.58㎡

* 대지 면적: 319㎡

* 전유 면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

* 토지 정보:

* 형상 및 이용상태: 본 토지는 사다리형으로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접합: 본건 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11380)으로, 채권액은 116,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김정현): 보증금 116,400,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-05-19, 확정일자 2022-04-11, 배당신고일자 2024-05-24. 대항력 없음.

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(김정현, 116,400,000원)이 을25로 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 주의사항 (중요): 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 권리관계:

* 갑15: 소유권이전14번신탁등기말소 (말소)

* 을25: 주택임차권 (매각으로 말소 예정)

* 갑16: 강제경매 (말소기준권리, 매각으로 말소 예정)

* 인수되는 권리: 위 조건부 매각 내용을 제외하고는 인수되는 권리가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 영등포구 당산동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 영동초등학교 인근으로 주거 밀집 지역에 속하며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 해당 물건의 전용면적이 15.38㎡로 소형 주거 공간에 해당하여, 1인 가구 또는 소규모 가구 수요를 대상으로 하는 임대 수익형 상권 분석이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 영동초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 정확한 편의시설(마트, 병원 등)은 직접 현장 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근도 가능합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2012년 준공)이며 기본적인 주거 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)가 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경, 공동담보: 경매 절차 및 담보 관련하여 추가적인 확인 및 검토가 필요한 사항입니다.

* 임차인 조건부 매각: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 전제 조건이므로, 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조건 불이행 시 잔여 보증금 부담 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 있습니다. 이는 향후 건축 또는 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 면적의 협소함: 건물 전용면적이 15.38㎡(약 4.65평)으로 매우 협소하여 실거주 또는 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 강제경매 사건이므로 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석을 특징으로 합니다. 그러나 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각, 다양한 토지이용 제한 사항 등은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 소형 면적이므로 투자 목적에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 부담 권리가 소멸되어 명도가 비교적 용이할 가능성이 있습니다. (단, 임차인 조건 확인 필수)

* 지역적 이점: 영등포구 당산동이라는 입지적 가치를 바탕으로 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 같은 건물 내 거래 사례는 확인되지 않았습니다.

* 주변 유사 연식(2012년 준공)의 17.4㎡ 면적 다세대주택(휴브리지Ⅱ)이 2026년 4월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 6,896,551원 수준입니다.

* 본건 면적(15.38㎡)을 적용 시, 15.38㎡ * 6,896,551원/㎡ ≈ 106,000,000원 수준으로 추산됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (매각으로 인한 조건부 말소 예정)

* 종합 고려사항: 본건은 면적이 매우 협소하고, 임차인 조건부 매각 및 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 감정가(121,000,000원)와 유사 면적 거래 사례(120,000,000원)를 고려하되, 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 유사 사례 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 법률 및 세무 전문가 상담 등을 통해 신중하게 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.