나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11388 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 나머측 인근에 위치하며, 부근은
상업시설(모텔 등), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역 내
업무시설(오피스텔 등)로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 북동측 근거리에 지하철5호선 까치산역이 위치하며, 북측
인근의 곰달래로와 서측 인근의 월정로를 운행하는 노선버스정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 제11층 제1105호로서 2022.02.22.사용승인
되었음. 미김구조는
외벽: 일부 석재판넬 및 페인트 마감.
내벽; 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)로 방2, 거실1, 주방/식당1, 화장실1, 보일러실 등으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 옥내소화전시설,
화재탐지 및 경보기시설, 주차타워 및 지상주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대략 사각형의 평탄한 지반으로 제이투리더스뷰 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6M 포장도로에, 서측으로 노폭 약2M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2), (3), (4) : 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항),
소로3류(폭 8M 미만)(접합).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면
구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계확법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대사항 미사임.
기 타 : *.건물 외벽에 건물명칭이 ""리더스뷰Ⅲ""로 표시되어 있음.

물건 비고

임차인 김자민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1105호에 소재한 오피스텔입니다.

본건은 서울남부지방법원 2025타경11388 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

용도는 업무시설(오피스텔:주거용)이며, 감정가는 374,000,000원입니다.

건물 전용면적은 29.90㎡(약 9.05평)이며, 토지 지분 면적은 6.80㎡(약 2.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 13층 건물 중 제11층에 위치하고 있습니다.

2022년 2월 22일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 일부 석재판넬 및 페인트 마감, 내벽은 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감, 창호는 하이샷시 복층유리로 되어 있습니다.

이용 상태는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 화장실 1개, 보일러실 등으로 구성된 주거용 오피스텔입니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, 주차 타워 및 지상 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 상업시설(모텔 등), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 북동측 근거리에는 지하철 5호선 까치산역이 위치하고 있습니다. 또한 북측 인근의 곰달래로와 서측 인근의 월정로를 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 2m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획법규 및 군사시설보호법상 제한사항이 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11388)이며, 등기부 채권 총액은 383,000,000원입니다.

2.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이투건설 (2022-03-03)

* 소유권이전: 이상훈 (2022-07-01, 매매)

* 주택임차권: 김자민 (2024-02-05, 금383,000,000원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-06-07, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-06, 383,000,000원, 말소기준권리)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김자민 승계)

* 보증금: 383,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-07

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 마스킹 처리된 임차인 이름: 김

* 임차인: 배득환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-07

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 마스킹 처리된 임차인 이름: 배

* 임차인: 신수한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-18

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 마스킹 처리된 임차인 이름: 신

2.3. 인수 보증금

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역으로, 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있습니다. "화곡1동주민센터" 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 학교(초등학교, 중학교 등) 및 공원 등이 위치하여 주거 환경으로 적합합니다. 검색 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 임차인 인수 조건: "임차인 김자민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 매각 조건으로 해당 임차인의 권리가 소멸될 수 있음을 시사하지만, 인수 조건의 명확성 및 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. HUG의 배당금 수령액에 따라 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: "공동담보"라는 특이사항이 있어, 본건 외에 동일한 채무를 담보하는 다른 물건이 존재할 수 있습니다. 해당 물건의 경매 진행 현황 및 가치에 따라 배당 결과 및 채권 만족도에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항, 군사시설 보호구역 등과 관련된 제한 사항이 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 연식: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 역세권에 근접하여 교통이 편리하며, 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 있습니다.

권리 분석상 가장 중요한 부분은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인 인수 조건입니다. 매각 조건으로 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 전제로 하고 있으나, 이 조건이 명확하게 이행되어야 매수인에게 추가적인 부담이 없을 것입니다. "대항력: 없음"으로 표기되어 있으나, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"으로 기재된 점을 미루어 볼 때, 입찰 전 관련 내용을 반드시 재확인해야 합니다. 또한 공동담보 여부도 면밀히 검토하여 잠재적 리스크를 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 역세권: 편리한 교통망으로 인한 임대 수요 확보 용이.

* 신축 오피스텔: 최신 건축물로 인한 하자 발생 가능성 낮음 및 높은 시장 선호도 기대.

* 일반상업지역: 향후 도시 개발 및 재건축 등 가치 상승 잠재력.

* 복잡한 권리 관계 (HUG 조건): 권리 관계 해결 시, 시세 대비 유리한 가격에 낙찰받을 기회.

8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(374,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, HUG 관련 임차인 인수 조건 및 공동담보 여부에 대한 명확한 확인 후, 인수 시 예상되는 추가 비용을 제외한 금액으로 신중하게 결정해야 합니다. 주변 오피스텔 매매 및 임대 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.