나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11430 [1] 서울특별시 영등포구 문래동6가 24-1 에이스하이테크시티2 지식산업센터 제10층 제1007호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 영문초등학교 남서측에 위치하며, 주위에는 지식산업
센터, 업무시설, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 복합판넬, 강화유리 등.
창호 : 알미늄샷시창호 등.

이용상태

1007호,1008호가 1009호,1010호와는 벽체없이 일괄로 MedPark에서 사용중인 것으로 탐문됨
< 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 시스템에 의한 냉.난방설비, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 사다리형 평지로 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서, 남, 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)){건축볍},
교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률},
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의){수
도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의){한강수계 상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}.

공부와의 차이

인접 호수 1009호,1010호 와 1007호, 1008호가 벽체구분없이 MedPark에서 사용하고 있는것으
로 탐문되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 24-1 소재 에이스하이테크시티2 지식산업센터 내 제10층 제1007호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11430 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 753,000,000원입니다.

토지 면적은 25.86㎡ (약 7.82평)이며, 건물 면적은 102.51㎡ (약 31.00평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건물의 용도는 지식산업센터이며, 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 지하 4층, 지상 15층 중 10층에 위치합니다.

건축물대장상 주 용도는 공장으로 등재되어 있으며, 2014년 10월 24일에 사용승인되었습니다.

본 건은 유동화 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동6가, 영문초등학교 남서측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 입지하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동, 서, 남, 북측 모두 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 4일 하나은행이 설정한 근저당권(을5, 채권액 856,800,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소 대상에 해당하여, 본 경매 절차가 완료되면 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,468,800,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황

* 임차인: ㈜메드파크

보증금: 42,000,000원

차임: 4,200,000원

사업 개시일: 2023-06-12

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 문래동 일대는 전통적인 공업 지역에서 창업 및 문화 공간, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

에이스하이테크시티2는 다수의 기업체가 입주해 있는 대형 지식산업센터로, 상업 및 업무 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

인근에 영문초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인접한 공업 지역의 특성상 일부 소음이나 먼지 발생 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하여 사무실 또는 사업장 용도로 활용 시 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 식사, 쇼핑 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 영문초등학교가 인접해 있으며, 이는 교육환경보호구역에 해당하므로 해당 지역의 교육 관련 규제를 확인해야 합니다.

주변으로 문래근린공원 등이 있어 휴식 공간 접근성도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공부와의 차이 및 이용상태 보고에 따르면, 1007호와 1008호가 인접 호실인 1009호, 1010호와 벽체 구분 없이 일괄로 "MedPark"라는 명칭 하에 사용 중인 것으로 탐문되었습니다.

각 호실별 출입구가 별도로 존재하고 경계벽을 일시적으로 제거한 상태이며, 복원이 용이한 것으로 판단되나, 실제 사용 및 복구 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

유동화 물건이라는 점은 법적 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

토지에 대한 여러 법적 제한사항(가축사육제한, 건축법상 높이 제한, 교육환경보호, 군사시설 보호, 수도권정비, 상수원수질개선 등)은 향후 건물 이용 및 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 업무 및 산업 지역인 영등포구 문래동에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

다수의 기업이 입주한 대규모 단지 내에 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

다만, 인접 호실과 일괄 사용되고 있다는 점, 여러 법적 토지 이용 제한이 있다는 점 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 영등포구 문래동은 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 지속적인 개발과 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

대규모 지식산업센터: 에이스하이테크시티2는 수백 개의 사업체가 입주한 대형 센터로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

복원 용이성: 내부 벽체 철거를 통해 통합 사용 중이나, 복원이 용이하다는 점은 향후 단일 대형 임차인 유치 또는 원상복구 후 분할 임대 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

신축 건물: 2014년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됨)

예상 입찰가 산정은 본 보고서의 범위를 초과합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 부동산 시세, 임대 현황, 명도 예상 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.