나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11329 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울우장초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕11층 건물내 제8층 제803호로서,
(사용승인일: 2021.08.17)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류
(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11329 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.59㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 기본 정보

사용승인일: 2021년 08월 17일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제8층 제803호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 및 임차인 현황

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023.05.18. 접수)

* 소유권 및 기타 권리: 소유권 보존(주식회사비에스건설하우징), 소유권 이전(문지우), 주택임차권(김수빈, 325,000,000원), 압류(영등포세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으며, 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김수빈): 보증금 325,000,000원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-01-28, 배당신고일자 2023-07-26. 대항력 없음.

* 정수연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-29. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 특별 매각 조건

본 물건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 또한, 특별 매각 조건으로 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차권 등기 또한 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 서울우장초등학교가 있어 배후 수요가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 분포하고 있어 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교육시설: 서울우장초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다.

* 생활편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다. 이는 향후 건물 이용 및 신축/증축 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,348,000,000원으로, 감정가 344,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 절차의 원인이 된 채권이 상당함을 의미하며, 채권자(주택도시보증공사)가 전액 배당받지 못할 가능성이 높음을 시사합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 해당 물건의 특수성을 나타냅니다. 임차인 보증금의 인수 여부는 없으나, 관련 계약 조건 및 후속 처리 절차에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 최근 신축되어 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 서울우장초등학교와 인접한 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높고, HUG 관련 특수 조건이 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차에 대한 주의 깊은 검토가 필요합니다. 감정가는 344,000,000원이지만, 유사 면적의 오피스텔 시세는 이를 하회하는 경향을 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 오피스텔로 내부 상태 양호 예상.

* 서울우장초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금도 없어 권리 인수 부담 적음.

* 강서구청역(예정) 등 교통 호재 가능성 존재 (인근 지역 분석 결과).

9. 예상 입찰가

감정가 344,000,000원 대비, 본 물건의 전용면적(29.59㎡)과 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 경매 물건 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가치는 약 190,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다. 특히, 같은 건물 내 유사 면적의 경매 물건(2025타경11329)은 39㎡가 약 2.34억 원에 경매된 사례가 있습니다.

이러한 시장 상황과 경매 특성상 감정가보다 낮은 금액으로도 입찰이 가능할 수 있습니다.

다만, 낙찰자가 인수하지 않는 보증금 325,000,000원이 존재하고, 채권 총액이 높으며, HUG 관련 특별 조건이 있다는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시하며, 이는 시장가치 하단에 근접하면서도 실질적인 경매에서의 경쟁 가능성을 고려한 가격입니다. 입찰 참여 전, 현장 방문 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.