나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11337 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""화곡1동주민센터""남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 건물, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2호선, 5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2016.10.19.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 북측 및 서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

916-11, 916-12 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11337 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사로 확인됨)

사용승인일: 2016년 10월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 건물, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2호선, 5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 29일자 강서구(서울특별시)의 압류(갑6)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 특별매각조건

을구 3번(2023.12.07)의 주택임차권(김효신, 보증금 245,000,000원)은 대항력을 가지며 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

그러나 본 건은 "특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"으로 진행됩니다. 이는 해당 조건이 이행될 경우, 매수인은 주택도시보증공사(김효신)의 임차보증금 245,000,000원을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 매각기일까지 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 : KHONGORZULSERGELEN

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2024-07-02

확정일자 :

배당신고일자 :

대항력 : 있음

비고 : 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 : TUNAMALKHUSLEN

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2024-07-03

확정일자 :

배당신고일자 :

대항력 : 있음

비고 : 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 : 주택도시보증공사 (김효신)

보증금 : 245,000,000원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 2022-01-07

확정일자 : 2021-12-13

배당신고일자 : 2023-12-07

대항력 : 있음

비고 : 을구 3번 임차권등기 되어 있으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 보증금 인수 부담이 없을 수 있음.

4. 상권분석

본 물건은 주거와 상업시설이 혼합된 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 지역 특성상, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 까치산역이 근거리에 있어 역세권 상권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

화곡초, 화원중, 광영고 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 주변 녹지/휴식시설

목동 종합운동장, 서울식물원 등이 비교적 인근에 위치하여 여가 활동에 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금)

KHONGORZULSERGELEN, TUNAMALKHUSLEN 두 명의 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 등록되어 있으나 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 실제 거주 여부, 숨겨진 채무 관계, 향후 발생 가능한 분쟁 등에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 특별매각조건 불확실성

주택도시보증공사(김효신)의 임차보증금 245,000,000원은 특별매각조건에 따라 인수 의무가 면제될 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부는 매각 완료 시점까지 유동적입니다. 조건이 불이행될 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 여부

지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 절차 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공된 신축급 건물이며 감정가는 2억 3,100만원입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 특별매각조건을 통해 매수인에게 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높다는 점입니다. 이 조건의 성실한 이행 여부가 투자 성공의 핵심 변수입니다. 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인들에 대한 추가 조사가 필수적이며, 특별매각조건의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 입지적 장점과 조건부 인수 부담 해소 가능성을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2016년 준공으로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권 인접: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 출퇴근이 용이합니다.

* 특별매각조건 활용: 주택도시보증공사 임차인의 보증금 인수 부담이 면제될 경우, 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

- M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원 (평당 약 8,100만원)

- 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원

- 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원

본 건의 전용면적은 29.93㎡(약 9.05평)이며, 감정가는 231,000,000원(평당 약 2,550만원)으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사 임차인의 보증금 245,000,000원을 인수하지 않는 것으로 간주하고, 시세의 70~80% 수준을 목표로 입찰가를 산정합니다. 또한, 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인들에 대한 추가 조사 비용 및 명도 가능성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

최종 입찰가는 명도 비용, 추가 조사 비용, 시장 상황, 특별매각조건의 확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.