나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11185 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대
주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하
철 2호선 및 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
- 사용승인일: 2008년 9월 11일
- 외벽: 벽돌붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현재 공동주택 및
근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차권자 및 임차권 승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11185 (1)

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 410-167 은하빌라 제2층 제201호

1.2. 용도

다세대주택

1.3. 감정가

166,000,000원

1.4. 면적

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지지분: 24.156㎡ (약 7.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 40.22㎡ (약 12.17평)

건물지분: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 강제경매

1.7. 채권자

서OOOOOOOOOO (서울보증보험(주))

1.8. 특이사항

SGI 인수조건 변경

1.9. 주의사항

임차권자 및 임차권 승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.10. 집합건물 등기부요약

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2015-09-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 채완규

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2016-01-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 진현철, 매매금액: 153,000,000원

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2021-02-03, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2018-12-11, 확정일자: 2018-11-19)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2020-04-08, 권리종류: 압류, 권리자: 강서구(서울특별시), 말소: 말소

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2020-08-06, 권리종류: 압류, 권리자: 강서세무서, 말소: 말소

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2020-11-02, 권리종류: 가압류, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 8,085,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2021-02-02, 권리종류: 압류, 권리자: 서울특별시, 말소: 말소

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2021-12-08, 권리종류: 압류, 권리자: 양천세무서장, 말소: 말소

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2022-05-11, 권리종류: 압류, 권리자: 강서구(서울특별시), 말소: 말소

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-08-05, 권리종류: 강제경매, 권리자: 서울보증보험, 권리금액: 142,964,380원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 8,205,000,000원

1.11. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-03-12

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-12-11

확정일자: 2018-11-19

배당신고일자: 2021-02-03

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약상 "말소" 처리된 주택임차권으로 확인됩니다.

* 임차인: 이슬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-21

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

2025년 8월 5일자 서울보증보험의 강제경매개시결정 (2025타경11185) 입니다.

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사, 120,000,000원) 및 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

3.6. 특이 권리사항

채권자(서울보증보험(주))가 매수인에게 임차권자의 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기부상 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 19.98㎡, 건물 연식 2019년, 거래가 216,000,000원 (㎡당 약 10,810,810원)

* 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 37.44㎡, 건물 연식 1986년, 거래가 150,000,000원 (㎡당 약 4,006,410원)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 37.56㎡, 건물 연식 2002년, 거래가 160,000,000원 (㎡당 약 4,259,850원)

본 물건은 2008년에 준공되었으며, 전용면적 40.22㎡입니다. 최근 거래 사례 중 건물 연식이 오래된 두 건의 평균 ㎡당 시세(약 4,133,130원)를 적용할 경우, 본 물건의 시장가치는 약 166,268,000원으로 추정됩니다. 이는 본건 감정가 166,000,000원과 유사한 수준입니다. 2019년 준공 건의 높은 가격은 건물 신축 연식에 따른 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.

사용승인일: 2008년 9월 11일

외벽: 벽돌붙임 마감 등

창호: 새시창호 마감 등

5.2. 이용상태

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주변 환경

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 사다리형 유사 토지로, 현재 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측으로 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 정보: 제공된 JSON 정보는 매매 정보로, 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 별도 분석은 어렵습니다.

5.5. 혐오시설 정보

제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주변 지역은 주거지대 및 근린생활시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 관련 조건

매각 조건에 서울보증보험(주)의 인수조건 변경 및 임차권자의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 관련 내용을 사전에 충분히 인지하고 낙찰 후 법적 분쟁이 없도록 주의해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

2008년 사용승인된 건물로, 향후 수선 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

다수의 압류 및 가압류가 등기되었으나 대부분 말소 예정으로 파악됩니다. 다만, 채권 총액이 82억 원 이상으로 매우 높아 경매 절차 진행 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역이 근거리에 있어 교통 편의성이 보통 수준이며 주거지대로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6,600만원이며, 전용면적 40.22㎡(약 12.17평) 기준 ㎡당 약 412만원 수준으로, 최근 인근 시세와 유사하게 책정된 것으로 보입니다.

권리분석상 주요 임차인(서울보증보험(주))의 경우 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정으로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인이었던 임차보증금 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 다만, SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특수 매각조건이 있으므로, 계약 시 해당 내용을 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 시세와 유사한 감정가: 합리적인 수준의 감정가로 시장 경쟁력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 잔금 납부 시 권리관계가 깨끗해집니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 역세권은 아니지만, 버스 등 대중교통 이용이 용이하며 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 도시지역 내 주거지대: 서울 도심 내 주거지로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 ㎡당 약 400만~420만원 수준으로, 본건 전용면적 40.22㎡ 기준 약 166,000,000원 ~ 169,000,000원의 시세 범위를 형성하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 매각 조건에 따른 별도 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 통상 첫 경매의 경우 감정가 이상에서 경쟁이 붙을 수 있으며, 보수적으로 접근 시 감정가 수준, 적극적으로는 시세 상단 및 경쟁 상황을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상할 수 있습니다.

* 최소 입찰가: 감정가 수준 (166,000,000원)

* 적정 입찰가 범위: 166,000,000원 ~ 175,000,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 법원 경매 시스템 상의 입찰 경쟁률, 본건의 실제 상태 점검 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

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